Paulo Safady Simão afirma que burocracia e encargos com a mão de obra são gargalos a serem resolvidos para o  desenvolvimento da construção imobiliária no Brasi.l

Apesar de uma fase favorável, ainda há gargalos que precisam ser solucionados para dar maior fôlego ao mercado imobiliário. É o que diz o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) nesta entrevista.  O custo da mão de obra é um deles. Segundo ele, associado a discrepâncias  entre os valores dos imóveis e a realidade econômica de algumas regiões. Apesar de parecerem questões vinculadas ao setor de construção, essas são preocupações que devem ser consideradas fundamentais para todo o setor, uma vez que, por trás das expansões das moradias, estão investimentos em rede de saneamento, água, luz e serviços que atendam ao crescimento da densidade populacional e ao nível de conforto exigido.

A manutenção da política de subsídio para aquisição da casa própria pela população de baixa renda e a colocação de metas de produção e de adequação às realidades regionais serão fundamentais para o sucesso da política habitacional ao longo do tempo. Ele reforça que é preciso também estabelecer metas de produção para curto, médio e longos prazos, e definir anualmente valores para compra das unidades a serem produzidas, adequando-se às condições de mercado.

Para ele , os principais méritos do programa Minha Casa Minha Vida foram: garantir um eficiente instrumento de mitigação da crise econômica internacional de 2008; assegurar a produção em escala de habitação de interesse social, distribuída em todo o território nacional; ser instrumento de contenção da expansão da cidade informal, na medida em que oferta habitação para as famílias que anteriormente tinham como única alternativa de moradia a construção informal e, na maioria dos casos, em áreas de risco; gerar  empregos formais em quantidade significativa, e ser um avanço no desenvolvimento de processos inovadores para a produção de moradias.

“O programa Minha Casa, Minha Vida não atingiu as metas de produção propostas nas cidades de São Paulo, Belo Horizonte e Distrito Federal, em razão de um desalinhamento entre o preço da terra urbanizada no mercado e o estabelecido pelo Governo para a compra dos empreendimentos. No entanto, nessas cidades houve um esforço maior dos governos locais para disponibilizar recursos complementares, o que viabilizou alguns empreendimentos. Estudo elaborado pela nossa Câmara estima que os encargos previdenciários e trabalhistas do nosso setor estão na casa de 135%, sem falar ainda nos benefícios provenientes das convenções coletivas no País.”

“O crédito imobiliário no Brasil corresponde a cerca de 4% do PIB Nacional, ou seja, um percentual muito pequeno diante das economias que tiveram problemas, que ficaram acima de 80%, como nos EUA. O Brasil tem um largo caminho para crescer, sem risco de bolha.”

Grandes Construções – A evolução do mercado imobiliário nos últimos anos foi evidente. Quais são os principais motivos para esse desempenho?

Paulo Safady Simão – Sem dúvida o cenário da construção, em especial do mercado imobiliário, começou a se modificar a partir de 2004 e vários fatores colaboraram para isso: a maior oferta de crédito imobiliário, aliada à redução da taxa de juros dos financiamentos imobiliários e a prazos maiores para pagamento, o aumento do emprego formal, o crescimento da renda familiar, a estabilidade macroeconômica; as mudanças no marco regulatório (Lei 10.931/2004), resultando em maior segurança, transparência e agilidade nos negócios, a melhor previsibilidade da economia, tornando mais factíveis as transações imobiliárias e o Programa Minha Casa, Minha Vida são alguns deles.

GC– Existem ainda lacunas para serem preenchidas?

Paulo Safady Simão – Certamente o setor ainda tem inúmeros desafios para serem vencidos. A burocracia na obtenção de licenças e habite-se nas grandes cidades, as dificuldades de contratação de mão de obra qualificada, as dificuldades com locação de máquinas e equipamentos, a burocracia e a morosidade dos cartórios, a escassez de terrenos nos grandes centros urbanos e o alto custo dos mesmos são alguns deles. Isso sem contar, ainda, a legislação trabalhista que impõe um elevado encargo para as empresas no custo com a mão de obra. Estudo elaborado pela nossa Câmara estima que os encargos previdenciários e trabalhistas do nosso setor estão na casa de 135%, sem falar ainda nos benefícios provenientes das convenções coletivas no País. Considerando estes últimos, o custo com a mão de obra pode chegar a quase 200%.

GC – O senhor tem números recentes do mercado?

Paulo Safady Simão – Observamos uma sinalização positiva com a continuidade do crescimento do financiamento imobiliário no país, sendo que no primeiro quadrimestre de 2011 foram financiados R$ 22,2 bilhões com recursos da poupança, o que correspondeu a mais de 54% de aumento em relação ao montante contratado nesse mesmo período do ano passado.  Em números de unidades financiadas também se observou crescimento significativo: foram mais de 144 mil unidades financiadas somente com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) nos primeiros quatro meses do ano, significando alta de cerca de 26% em relação a igual período de 2010.

GC– Há riscos para o mercado? Poderemos estar vivendo uma bolha, como a que se verificou nos Estados Unidos ?

Paulo Safady Simão – Não, nada pode caracterizar uma bolha no âmbito do mercado imobiliário nacional. Existem alguns pontos que se devem considerar. A conjuntura econômica do país é um deles. E o Brasil está vivendo um momento de crescimento sustentável, com aumento do emprego formal e da renda. Isso tudo cria condições saudáveis para o pagamento dos financiamentos. Além disso, há outras especificidades, como: o valor do financiamento, que é de cerca de 75% do valor do imóvel no Brasil, ao contrário dos Estados Unidos, onde se financia até mais de 100%; o enorme déficit habitacional brasileiro, de quase 6 milhões de moradias; o país ainda está criando condições para as pessoas financiarem o seu primeiro imóvel; o comprometimento da renda para a prestação é de no máximo 30%; os processos de operações de financiamentos são altamente responsáveis, ou seja, as instituições financeiras fazem uma varredura para verificar a real capacidade de renda do candidato, optando por complementar essa capacidade quando insuficiente para aquisição de uma moradia digna  com subsídios orçamentários (Minha Casa, Minha Vida) e não com alavancagem financeira dos agentes credores em operações de “altíssimo risco” . Ainda assim é bom que fique claro de que o crédito imobiliário no Brasil corresponde a cerca de 4% do PIB Nacional, ou seja, um percentual muito pequeno diante das economias que tiveram problemas, que ficaram acima de 80%, como nos EUA. O Brasil tem um largo caminho para crescer, sem risco de bolha.  Em suma, o mercado imobiliário segue seu ritmo, naturalmente, sem especulação e artificialidades.

GC –  Quais os resultados do Programa Minha Casa, Minha Vida? Que estados estão tendo os melhores e piores resultados?

Paulo Safady Simão – O programa Minha Casa, Minha Vida não atingiu as metas de produção propostas nas cidades de São Paulo, Belo Horizonte e Distrito Federal, em razão de um desalinhamento entre o preço da terra urbanizada no mercado e o estabelecido pelo Governo para a compra dos empreendimentos. No entanto, nessas cidades houve um esforço maior dos governos locais para disponibilizar recursos complementares, o que viabilizou alguns empreendimentos.

Cidades da Região Norte, como Porto Velho, Macapá, Ariqueimes, entre outras, também não cumpriram suas metas. Uma parte porque o valor de compra das unidades estabelecido pelo Governo não estava compatível com as condições locais, outra porque a região não dispõe da mesma quantidade de empresas credenciadas para operar com a Caixa Federal, como ocorre nas regiões Nordeste e/ou Sudeste.

No entanto, a observação dessas ocorrências permitiu ao Governo estabelecer um fator de correção de valor na montagem dos preços que compõem a tabela de compra nesta segunda etapa do Programa Minha Casa, Minha Vida, lançado no último dia 16 de junho de 2011, pela presidenta da República, Dilma Rousseff.

GC   –  Há uma percepção de que nas grandes metrópoles, onde há maior problema de déficit, o programa não consegue deslanchar?  Isso é verdade? O que pode ser feito para mudar esse quadro?

Paulo Safady Simão –  Não é verdade que as ações implementadas nas grandes metrópoles não obtiveram resultados adequados. Vale ressaltar que Rio de Janeiro e Salvador registraram as maiores contratações e, no caso da segunda, na menor faixa de renda.  Os problemas que explicam o baixo desempenho em algumas unidades da federação são em geral específicos, não sendo possível generalizar. Em alguns casos a execução foi comprometida por dificuldade de viabilizar terrenos urbanizados a preços compatíveis com os valores das unidades habitacionais do Programa. Em outros casos, o poder público local não conseguiu aportar contrapartidas (terrenos, infraestrutura ou equipamentos públicos) que viabilizassem o Programa e assim por diante.

GC –  Quais são os problemas e as vantagens do programa?

Paulo Safady Simão –  As grandes vantagens do Programa Minha Casa, Minha Vida são: eficiente instrumento de mitigação da crise econômica internacional de 2008; garantia de produção em escala de habitação de interesse social, distribuída em todo o território nacional; instrumento de contenção da expansão da cidade informal, na medida em que oferta habitação para as famílias que anteriormente tinham como única alternativa de moradia a construção informal e, na maioria dos casos, em áreas de risco; geração de empregos formais em quantidade significativa; além de ser um avanço no desenvolvimento de processos inovadores para a produção de moradias.

Quanto aos problemas observados, acredito que se referem justamente ao próprio sucesso do programa, ao seu pouco tempo de existência e ao volume de produção. Cabem destaques para as questões do acompanhamento social no pré e pós morar, na preparação das famílias para a administração do condomínio, quando for o caso, ou para manutenção das unidades. No PMCMV 2, o recurso destinado para o trabalho social será ampliado, o que não basta. Será necessário um plano de trabalho elaborado para manter a assistência social nos empreendimentos por, no mínimo, dois anos. O Governo Federal está buscando pactuar com os Governos locais uma forte parceria para a execução do Trabalho Social.

GC – Do ponto de vista das construtoras, ele é interessante? Por quê?

Paulo Safady Simão –  Para as incorporadoras/construtoras o programa é interessante por que permite a construção em escala. Outro aspecto favorável é a especificidade da operação: cabe ao incorporador/construtor executar a obra, não é de sua responsabilidade a comercialização e ocupação das unidades. Além disso, o PMCMV, pelo nível de subsídio dado, abriu um novo nicho de mercado para as construtoras, ampliando as oportunidades de negócios.

GC–  O Sr. acredita que o déficit residencial está sendo atacado, finalmente, com as medidas pró-mercado?

Paulo Safady Simão –  Naturalmente que a produção, em menos de dois anos, de mais de 1 milhão de moradias impacta o déficit estimado em 6 milhões. Mas ainda é preciso perseguir a ampliação dos recursos federais, estaduais e municipais para a manutenção de uma política de subsídios que universalize o acesso à moradia.  É preciso também estabelecer metas de produção para curto, médio e longos prazos, e definir anualmente valores para compra das unidades a serem produzidas, adequando às condições de mercado.