Não restam dúvidas de que o mercado imobiliário atravessa um bom momento no Brasil. Durante a pandemia, o setor acelerou de maneira até inesperada pelas projeções e, apesar da acomodação natural que se seguiu, ainda mantém o ritmo.

O fato é que o Brasil ainda apresenta um alto déficit habitacional, o que sempre vai funcionar como um “motor propulsor” para o setor, como destaca Guilherme Carnicelli, consultor imobiliário da Poliszezuk Advogados.

Segundo ele, o mercado imobiliário tira proveito desse cenário, somado à estabilidade da moeda e ao controle inflacionário, que ajudou a reduzir a taxa base de juros.

“O mercado imobiliário está muito ligado ao índice de confiança do consumidor, o que por sua vez está relacionado às decisões políticas”, comenta.

“Ou seja, é necessário um mínimo de estabilidade em relação a emprego e renda para que o cenário seja atraente para os empresários do setor.”

Sendo assim, a dinâmica atual do mercado imobiliário é positiva, evidenciada pelo crescimento significativo nas vendas de imóveis novos.

De acordo com o mais recente indicador Abrainc-Fipe, estudo elaborado com dados de 20 empresas do setor, as vendas registraram alta de 43,7% no acumulado dos 12 meses encerrados em abril, totalizando 179.861 unidades comercializadas.

DINAMISMO

O aumento nas vendas reflete a confiança dos consumidores e o vigor do mercado de incorporação imobiliária.

“Nesse quadro, as estratégias adotadas pelas incorporadoras têm se mostrado eficazes, atendendo às demandas do mercado e criando um ambiente propício para novos investimentos e desenvolvimento de projetos”, acentua Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

Estabilidade no emprego e avanço na renda favorecem o setor

Esse cenário promissor é refletido pelos números do setor. Ainda de acordo com o indicador Abrainc-Fipe, o VGV (Valor Global de Vendas) consolidado do período de 12 meses encerrados em abril foi de R$ 55,8 bilhões, o que representa um crescimento de 48,9% sobre o mesmo período do ano passado.

Os lançamentos dos últimos 12 meses encerrados em abril apontaram um crescimento de 10,5% sobre o período anterior, somando cerca de R$ 45 bilhões em valor lançado pelo setor, de acordo com o mesmo levantamento.

“Cabe destacar que, no segmento de Médio e Alto Padrão (MAP), a duração dos estoques está em 12 meses, comparado aos 24 meses registrados no início de 2023”, diz França. “Isso indica que os estoques voltaram a níveis mais saudáveis, permitindo o retorno de novos projetos.”

Segundo João Paulo Laffront, diretor de incorporação da Even, a procura por imóveis de luxo de fato vem aumentando trimestre a trimestre.

“Cada vez mais competitivo, o segmento avança com produtos melhores e clientes mais exigentes, que buscam projetos que vão além de soluções de moradia completas, mas que também ofereçam praticidade, localização privilegiada e experiências exclusivas”, descreve o especialista, citando o recorte de mercado que a incorporadora atende.

“De acordo com análise do setor de Inteligência de Mercado da Even, que utiliza dados do Datazap, no final do ano passado o estoque pronto na cidade de São Paulo era de apenas 14%, demonstrando que a velocidade de vendas do mercado tem se mantido positiva.”

Nos últimos 12 meses encerrados em abril, lançamentos registraram crescimento de 10,5%

Para o CEO e co-fundador da Ribus e Agrega, Marcelo Magalhães, o VGV está em alta, inclusive superando recordes em todo o país. Cidades como Balneário Camboriú (SC), São Paulo (SP), Rio de Janeiro (RJ), Vitória (ES) e Goiânia (GO) estão com preços elevados e mercado comprador aquecido.

“O mercado imobiliário é segmentado em diferentes nichos, como shoppings, condomínios de casas, prédios residenciais e galpões logísticos, mas todos estão com vendas fortes e empreendedores comprando terrenos e investindo”, aponta.

“Trata-se de um momento de pré-ebulição do mercado, com muitas oportunidades de acumulação devido ao cenário econômico favorável.”

Estoque pronto na cidade de São Paulo vem se reduzindo, indicando maior equilíbrio

EQUILÍBRIO

Especialmente na cidade de São Paulo, construções verticais vêm sendo erigidas em diversos bairros, o que evidentemente pode levantar receios de alta oferta para pouca demanda de imóveis.

Porém, de acordo com Edson Mendes Araújo, professor de MBA da Fundação Getulio Vargas (FGV), a capital paulista ainda conta com mais unidades vendidas do que lançadas, o que demonstra que ainda não se atingiu o ponto de equilíbrio nas vendas.

“Não enxergo nem de longe um risco de mercado na cidade de São Paulo”, aponta Marques. “No entanto, sempre vale um olhar específico no produto que a incorporadora está pensando em lançar, fazendo uso de pesquisas de mercado e geodados locais que evidenciem renda, demanda e oferta”, afirma o especialista em mercado imobiliário.

Para o consultor Carnicelli, existe atualmente um movimento muito forte de produtos compactos em São Paulo, que estão atendendo principalmente ao êxodo de executivos gerado pela pandemia, com a necessidade de imóveis para os dias úteis da semana.

“São Paulo sempre será forte em quantidade de ofertas e demanda”, avalia. “É uma locomotiva econômica importante do Brasil.”

Além da capital paulista, Carnicelli vê outras regiões registrando bons resultados no setor. “De forma geral, o Brasil é um país com muitas bolhas de prosperidade”, afirma o consultor, citando mercados nordestinos como João Pessoa, que vem despontando em lançamentos. Mas não fica nisso.

“Outros pontos com números surpreendentes estão no interior do estado de São Paulo, demais regiões metropolitanas e regiões do Centro-Oeste e Norte do Brasil ligadas ao agronegócio”, enumera.

“Além do mercado catarinense de Balneário Camboriú e Itapema, que também surpreendem em números e valorização.”

Segundo Araújo, da FGV, a região Norte registrou excelente resultados no 1º trimestre de 2024, “crescendo 128,1% em relação ao 1º trimestre de 2023”.

AQUECIMENTO

Voltando ao segmento de Médio e Alto Padrão (MAP), o mercado registrou um aumento de 13,7% no volume de unidades comercializadas e de 28,1% no valor de vendas, afirma o presidente da Abrainc.

O valor total lançado teve uma significativa alta de 16,6%, reforçando a retomada nos lançamentos para o segmento.

“Soma-se a isso a chegada do Programa Acredita, uma iniciativa governamental que busca dar apoio financeiro a microempreendedores individuais, bem como a micro e pequenas empresas em todo o Brasil”, lembra França.

“E esse programa também prevê a oferta de novas opções de financiamento para esse consumidor específico.”

Com posicionamento estratégico focado no alto padrão, Laffront, da Even, aponta que a expectativa da incorporadora para 2024 é bastante alta, especialmente com o maior projeto atual da companhia, o Faena São Paulo.

No 1º semestre de 2024, a Even lançou a fase residencial do empreendimento, com VGV de R$ 1,1 bilhão (sendo o percentual da Even de R$ 552 milhões).

“Localizado a 300 m da Faria Lima, entre o Alto de Pinheiros e os Jardins, esse complexo residencial contará com 140 unidades que variam de 300 a 1.000 m²”, delineia.

Complementando o cenário de otimismo, no 1º trimestre a empresa adquiriu um terreno no bairro Campo Belo, também em São Paulo, com percentual de VGV de R$ 439 milhões. Já o VGV potencial em land bank (banco de terrenos, prática de comprar terrenos para venda e desenvolvimento futuro) totalizou R$ 7,5 bilhões (sendo R$ 5,4 bilhões da Even).

“Com isso, o potencial de VGV em land bank no final de março ficou dividido em 18 diferentes projetos ou fases”, destaca Laffront. “Desse total, as tipologias de médio, médio-alto, alto padrão e luxo representam 97% do land bank.”

Fase residencial do Faena São Paulo tem VGV de R$ 1,1 bilhão

Já no Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), França relata um aumento significativo tanto na quantidade de unidades vendidas (56,9%) quanto no valor de vendas ao longo dos últimos 12 meses (65%).

Além disso, houve um acréscimo expressivo de 29,2% no valor de venda dos lançamentos.

“As recentes medidas do governo, como o FGTS Futuro (que permite o uso de contribuições futuras do empregador ao fundo para comprovar renda maior e comprar imóveis ou reduzir o valor da prestação), estão fortalecendo o mercado de habitação popular e ampliando o acesso à moradia para famílias de menor renda”, diz ele.

ADERÊNCIA

Mais uma vez, os resultados demonstram como os extremos sempre apresentam maior aderência, comenta Carnicelli, do escritório Poliszezuk. Segundo ele, produtos populares e de alto padrão trazem menos risco para o mercado.

Com taxa de juros abaixo de 10%, a classe média passa a ter maior adesão ao financiamento por capacidade financeira, o que também ajuda no desenvolvimento de produtos de médio padrão.

“Além disso, é importante observar s bolhas de prosperidade que o Brasil possui, muitas ligadas ao agronegócio e ao setor de turismo”, reforça.

Para os próximos meses, a Abrainc projeta a continuidade desse cenário otimista para o mercado imobiliário. Afinal, a confiança dos empresários do setor está em alta, segundo o mais recente Indicador Abrainc-Deloitte, com novos lançamentos em planejamento.

“No segmento Minha Casa, Minha Vida, todas as empresas associadas à Abrainc planejam lançar ao menos um empreendimento nos próximos 12 meses”, comenta França. “Nos segmentos de Médio e Alto Padrão, 79% têm planos similares.”

Segundo ele, o nível de estoque de novos imóveis foi reduzido nos últimos meses, aproximando-se do patamar histórico adequado para que as empresas retomem os lançamentos.

“Soma-se a isso a pesquisa sobre Tendências e Comportamentos do Consumidor, feita pela Abrainc com dados da Geobrain, apontando que 46% da população tem a intenção de comprar imóveis”, diz o dirigente.

“Desse universo, 30% pretendem realizar a compra em até um ano, e 70% em até 24 meses.”

Associadas da Abrainc planejam lançamentos para o segmento MCMV nos próximos 12 meses

No entanto, França ressalta a necessidade de novas formas de funding para sustentar o crescimento nos segmentos de Médio e Alto Padrão.

“O mercado precisa de alternativas inovadoras de financiamento que possam atrair investidores e compradores”, diz. Para Magalhães, da Ribus e Agrega, o segmento residencial está vendendo bastante, enquanto há vacância em salas comerciais e shoppings, que seguem em transformação.

“No geral, todos os segmentos do mercado residencial, de baixa a alta renda, estão apresentando bom desempenho”, frisa o especialista.

PROJEÇÕES

Os pontos críticos no Brasil sempre incluem a instabilidade econômica, pondera Magalhães. O país convive com variações significativas na taxa de juros, o que impacta fortemente o mercado imobiliário.

“Quando a Selic aumenta, o objetivo é combater a inflação”, observa. Mas isso afeta negativamente o mercado imobiliário, diz ele, pois o aumento da Selic eleva as taxas de juros ao consumidor e aos incorporadores, reduzindo a capacidade de pagamento e a demanda por imóveis.

“O aumento das taxas de financiamento e o risco de inadimplência também crescem, levando a uma queda drástica no volume de vendas”, completa.

Segundo Magalhães, no Brasil há grandes oportunidades de ganho devido ao amplo mercado e à abundância de terrenos, mas isso é acompanhado por riscos econômicos.

“O incorporador enfrenta desafios ao buscar financiamento, como a necessidade de hipotecar terrenos e fornecer garantias, além de lidar com altas taxas de juros”, sublinha.

“O processo de incorporação pode levar anos, durante os quais mudanças políticas podem introduzir novos riscos.”

Seja como for, a redução contínua da taxa Selic é um fator relevante para a estimulação do mercado imobiliário, pois juros baixos tornam o crédito imobiliário mais acessível, permitindo que mais famílias possam realizar o sonho da casa própria. França destaca que o setor tende a continuar relevante para quem busca investimentos seguros e rentáveis.

“Nos últimos dez anos, o investimento em imóveis tem se mostrado uma das opções mais sólidas e seguras para a valorização patrimonial no Brasil”, aponta.

Análises recentes indicam que o rendimento médio anual do setor imobiliário, que inclui tanto a valorização do imóvel como os ganhos oriundos com aluguel, foi de 11,9% ao ano, resultando em uma valorização expressiva de 158% acumulada ao longo do período.

“Esses números refletem não apenas a resiliência do mercado, mas também a capacidade de oferecer retornos consistentes em comparação a outras aplicações”, finaliza.♦