O ambiente de juros altos da economia brasileira, com a taxa Selic em 13,75% ao ano, e a onda crescente de saques das cadernetas de poupança, que diminui o “funding” (fonte de recursos) do setor imobiliário, levaram os bancos privados a subirem a taxa dos financiamentos imobiliários nas últimas semanas.

O quadro ligou o sinal de alerta para as incorporadoras imobiliárias, que esperam mais dificuldade nas vendas daqui em diante, com os compradores mais assustados com o custo do crédito. Ele afugenta potenciais clientes porque esse tipo de financiamento é, geralmente, de prazo muito longo.

A taxa média de juros do crédito imobiliário chegou aos dois dígitos no segundo semestre do ano passado – algo que não se via desde 2016 – e segue aumentando neste ano. Ela chegou a 10,74% ao ano em janeiro, segundo dados do Banco Central (BC), contra 9,41% e 6,98% no mesmo mês de 2022 e 2021.

A expectativa é de que as vendas de imóveis sejam mais demoradas neste ano, principalmente de médio e alto padrão. “Teremos um cenário de financiamento mais difícil em 2023”, diz Celso Petrucci, presidente da comissão da indústria imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

Cenário – A expectativa no fim do ano passado já era que o setor entraria em 2023 em desaceleração. Dados da CBIC apontam que os lançamentos de imóveis caíram 23,1% no quarto trimestre, na comparação com 2021 (para 80.198 unidades), e 8,6% no acumulado de 2022 (para 295.447 unidades).

Já as vendas de imóveis diminuíram 9,6% no quarto trimestre (para 74.119 unidades) e 3,2% no acumulado do ano (para 314.305 unidades).

Os três maiores bancos privados do país – Itaú Unibanco (ITUB4), Bradesco (BBDC4) e Santander (SANB11) – aumentaram em fevereiro as taxas de financiamento imobiliário em 0,5 ponto porcentual, e o Santander voltou a subi-las no dia 14 de março, pela segunda vez neste ano.

“Todos os bancos tiveram de acabar alterando taxas ou vão alterar. Fizemos um movimento bem recente para todos os segmentos”, disse o diretor de crédito imobiliário do Itaú Unibanco, Thales Ferreira Silva.

Apesar da declaração do executivo, a Caixa Econômica Federal – a líder de mercado – e o Banco do Brasil (BBAS3), que são estatais, mantêm os valores inalterados desde o começo do segundo semestre do ano passado.

A principal razão para esse movimento é a trajetória da Selic, mas um outro ponto importante é o encarecimento das fontes de recursos que os bancos usam para conceder os empréstimos. A mais comum é a poupança, que tem vivido uma onda de saques (a caderneta já perdeu R$ 100 bilhões desde o ano passado).

Além disso, o setor vem de dois anos de demanda aquecida. Os financiamentos foram recordes em 2021 (R$ 205 bilhões) e tiveram a segunda melhor marca da história em 2022 (R$ 179 bilhões). Ou seja: consumindo os recursos da poupança, que estão em queda.

Para não deixar de emprestar, os bancos passaram a buscar dinheiro em outras fontes do setor imobiliário, como as letras de crédito (LCIs e LIGs) e os certificados de recebíveis (CRIs). Essas fontes, porém, são mais caras.