A nova etapa do Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) foi lançada em julho pelo governo federal, agora com a meta de que sejam contratadas 2 milhões de novas unidades até 2026.

Uma das maiores novidades do MCMV é o retorno da faixa 1, que passa a atender famílias com renda bruta mensal de até R$ 2.640. Anteriormente, a renda limite para esse grupo era de R$ 1.800. Do total de novas casas, 50% serão destinados às famílias da faixa 1.

Segundo o Ministério das Cidades, o montante dos recursos do Orçamento Geral da União para o MCMV é de cerca de R$ 9,6 bilhões para 2023, para atendimento das famílias enquadradas na faixa 1.

A meta de contratação para este ano é de 146 mil unidades habitacionais em áreas urbanas e 30 mil em áreas rurais.

Pela Lei nº 14.620/23, que implementa o novo MCMV, o subsídio para famílias de baixa renda – com ganhos mensais de até R$ 2.640 (faixa 1) e R$ 4,4 mil (faixa 2) – passou de R$ 47 mil para até R$ 55 mil.

O subsídio é uma espécie de desconto aplicado conforme a renda da família e a localização do imóvel.

Já para as linhas de financiamento habitacional do MCMV (faixas 1, 2 e 3), a área de Habitação passou a dispor, neste ano, de um orçamento de recursos do FGTS na ordem de R$ 96,96 bilhões para a concessão de financiamentos a pessoas físicas e jurídicas (recursos onerosos) e de R$ 9,5 bilhões, também do FGTS, para a concessão de subsídios (descontos nas operações de crédito) especificamente para famílias com renda de até R$ 4,4 mil (faixas 1 e 2).

Nesse cenário, há o potencial de contratação em 2023 de cerca de 488 mil unidades habitacionais, segundo o Ministério das Cidades.

A partir de agora, o teto dos imóveis para as faixas 1 e 2 do programa será de R$ 264 mil para os municípios com população de 750 mil habitantes ou mais; R$ 250 mil para as cidades com população entre 300 mil e 750 mil habitantes; R$ 230 mil para os que têm população entre 100 mil e 300 mil habitantes; e R$ 200 mil para cidades com população inferior a 100 mil habitantes.

De acordo com o governo, os juros cobrados de famílias com renda mensal de até R$ 2 mil caíram de 4,25% ao ano para 4% nas regiões Norte e Nordeste; e de 4,5% para 4,25% ao ano nas regiões Sul, Sudeste e Centro-Oeste.

Também foi ampliado o valor máximo do imóvel por faixa de renda. Para famílias com renda entre R$ 4,4 mil e R$ 8 mil (faixa 3), o valor máximo do imóvel passou de R$ 264 mil para até R$ 350 mil em todos os estados.

Outra novidade é a volta do tributo federal unificado de 1% incidente sobre a receita mensal de empreendimentos de construção e incorporação de imóveis residenciais de interesse social (faixa 1) – no Programa Casa Verde Amarela (CVA), esse índice era de 4%, o mesmo cobrado para empreendimentos fora de programas habitacionais.

NOVAS REGRAS

As novas regras estipulam ainda condições para o layout das unidades habitacionais, que devem ter no mínimo 41 m², além de varandas, pontos para ar-condicionado e espaço para bibliotecas.

Além disso, deve haver a previsão de bicicletários nos empreendimentos. A estimativa do governo é de que a medida traga um incremento de 57 mil novas contratações na faixa 3, das quais 40 mil ainda em 2023.

Outra regra prevê a aquisição de lotes urbanizados, dotados da infraestrutura adequada. De acordo com as diretrizes do programa, as novas moradias devem ser construídas em áreas com acesso a vias pavimentadas e proximidade a escolas – creches, pré-escolas e escolas de ensino fundamental e médio devem estar a curta distância das novas moradias –, assim como de comércios e serviços como supermercados, farmácias, padarias e outros estabelecimentos.

“A melhor notícia é o retorno da faixa 1, que é onde está o maior déficit de moradias no país e que tem a população mais vulnerável”, afirma Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos de Construção do Instituto Brasileiro de Economia (FGV Ibre).

“Nos últimos quatro anos, quando o governo anterior lançou o Casa Verde e Amarela, em substituição ao MCMV, não houve novas contratações para a faixa 1”, relata.

Retorno da faixa 1 atende ao segmento com o maior déficit de moradias e população mais vulnerável no país

No comparativo com o Casa Verde e Amarela, o novo MCMV também reduziu as taxas de juros incidentes no financiamento de imóveis, com impacto especial para as faixas de menor renda do programa – as taxas chegaram a 4%, em comparação aos 4,25% do CVA.

“Em relação ao antigo MCMV, o novo programa apresenta redução nas taxas pagas por famílias da faixa 1, atingindo as menores taxas na história do FGTS, mas não manteve os juros zero para grupos de menor renda, como estratégia voltada à redução do endividamento dessas famílias”, detalha Mariana Chiesa, sócia da Manesco, Ramires, Perez, Azevedo Marques Sociedade de Advogados e vice-presidente da Comissão Especial de Urbanismo da OAB-SP.

AVANÇO

Segundo ela, outro importante avanço do MCMV foi a atualização do subsídio para complementação da compra do imóvel por famílias cotistas do FGTS, que não era realizado desde 2017.

Além disso, a previsão de estratégias mais abrangentes da nova versão do programa, como comprometimento da renda com aluguel, habitações precárias, ociosidade de imóveis e necessidade de habitação nas regiões centrais, impulsionam ganhos tanto do ponto de vista social, quanto econômico.

Castelo sustenta que o programa trouxe novidades importantes nesse sentido. “Sem dúvida, inovações como a locação social e a possibilidade de financiamento de moradias usadas são demonstrações de que o programa evoluiu da primeira para atual fase”, diz a pesquisadora.

A importância de estruturar estratégias de locação social para a política habitacional é corroborada por dados da Fundação João Pinheiro (2019), que indicam o ônus excessivo com o aluguel (51,7%) como principal componente do déficit habitacional.

Nova versão do programa traz estratégias mais abrangentes para
impulsionar ganhos do ponto de vista social e econômico

“A locação social é uma modalidade de atendimento habitacional pensada não só para solucionar a questão do ônus com o aluguel, como também, considerando um contexto mais amplo do programa, para viabilizar a ocupação das regiões centrais e a requalificação e retrofit de imóveis, com a possibilidade e associar a utilização de imóveis ociosos da União”, afirma Chiesa.

A advogada lembra que a locação social já vem sendo desenvolvida em diversos municípios, com apoio da União, a partir da estruturação de parcerias com o setor privado.

“Essas parcerias estão sendo incentivadas pelo novo MCMV, seja a partir da ampliação dos recursos destinados a Parcerias Público-Privadas (PPP), seja pela possibilidade de desenvolvimento de projetos de atendimento habitacional por organizações sem fins lucrativos, inclusive com a possibilidade de doação de imóveis da União sem necessidade de autorização legislativa”, complementa.

Nesse sentido, o novo MCMV autorizou a alocação de recursos pelas leis orçamentárias voltada à realização de repasses e ao financiamento habitacional, incluindo a possibilidade de utilização em projetos de PPPs.

Também permitiu a destinação de recursos do Fundo Garantidor da Habitação Popular para PPPs habitacionais desenvolvidas por todos os entes federativos.

IMPACTO

Lançado originalmente em 2009, o MCMV é considerado um programa habitacional bem-sucedido, mas que perdeu força nos últimos anos por conta de decisões políticas e em razão da crise no setor e, de quebra, da pandemia.

“Mesmo assim, o programa teve impacto significativo no combate ao déficit habitacional e na promoção de moradias dignas para milhares de famílias brasileiras”, salienta Lays Marques Bizarria, sócia da área imobiliária da VNP Advogados.

“Com a promulgação da Lei nº 14.620/23, o governo federal pretende retomar a relevância desse programa para o país, dando mais oportunidades para obtenção de créditos para as famílias de baixa renda e fomentar o desenvolvimento do setor da construção civil.”

Novo MCMV autorizou a alocação de recursos pelas leis orçamentárias voltada à realização de
repasses e ao financiamento habitacional, incluindo a possibilidade de utilização em projetos de PPPs

De acordo com o deputado federal Fernando Marangoni, relator da medida provisória (MP) que recriou o MCMV, foram feitos aprimoramentos durante a tramitação na Câmara dos Deputados, incluindo questões como sustentabilidade e acessibilidade, não apenas em questões de mobilidade, mas também na diminuição dos custos de produção para facilitar o ingresso da população de baixa renda – além de conectividade nas moradias.

“A intenção foi contemplar eixos do desenvolvimento urbano sustentável estipulados pela Organização das Nações Unidas (ONU)”, diz o deputado.

Com o objetivo de redirecionar as moradias de baixa renda para áreas mais privilegiadas e centrais, o relatório do deputado contemplou três subsídios: o “verde”, destinado a projetos com uso de tecnologias sustentáveis e ambientais; o de “localização”, para empreendimentos próximos a áreas urbanas e integrados ao transporte público; e o de “qualificação”, para construções que incluam áreas comerciais.

“O Brasil vive um déficit habitacional com mais de 6 milhões de famílias sem moradia digna”, diz Marangoni. “Por isso, tivemos o cuidado de modernizar o texto, ampliar, corrigir falhas e inovar, buscando implementar um novo Marco da Habitação no Brasil, mais abrangente e exequível na tentativa de reduzir a imensa desigualdade social no país”, comenta.

Uma das medidas adotadas nessa linha incluiu o fim da exclusividade da Caixa Econômica Federal para as transações do programa, com a participação de instituições financeiras autorizadas pelo Banco Central em imóveis para a faixa 1 de cidades com até 80.000 habitantes. Outra novidade foi permitir a formalização de contratos de imóveis por meio digital.

Segmentos priorizados também passam a incluir pessoas em situação de vulnerabilidade social, que moram em áreas de risco ou vítimas de desastres naturais.

Mulheres vítimas de violência doméstica passam a ser um segmento prioritário no programa, além de pessoas com deficiência, idosos, pacientes com câncer e doenças raras e indivíduos que perderam moradias.

Há incentivo fiscal para empresas que construírem unidades habitacionais em centros urbanos e com energia limpa, e a cobrança da tarifa de energia será reduzida para os moradores do programa.

“Pode-se dizer que o governo revitalizou o MCMV com o objetivo de ampliar a quantidade de pessoas que podem usufruir os benefícios do programa”, observa Antonio Fascio, CEO do grupo OrçaFascio.

Para além das questões sociais, como a redução do déficit habitacional, o programa também influencia, segundo ele, na geração de empregos e na melhoria das cidades, impulsionando a economia.

“O investimento em construção civil e a demanda por materiais gerados pelo programa impulsionam setores econômicos importantes e contribuem para o crescimento do PIB”, salienta Fascio.

“Além disso, a construção de novas moradias e a regularização fundiária de favelas e áreas informais melhoram a infraestrutura e a paisagem urbana, beneficiando toda a população.”

POTENCIAL

De acordo com informações do programa, no 1º semestre do ano o MCMV entregou 10.094 unidades habitacionais em 14 estados brasileiros. As moradias entregues representam investimento total de R$ 1,17 bilhão.

Para os próximos seis meses, há a previsão de entrega de mais oito mil unidades habitacionais e a retomada de obras em 21,6 mil unidades que estavam paralisadas.

Modernização do programa acabou com a exclusividade da Caixa Econômica Federal nas transações

“O novo MCMV tem potencial de trazer impactos sociais que vão além redução do déficit habitacional nos seus diversos componentes”, acredita Chiesa. “É um programa que certamente contribuirá com a aproximação entre moradias e postos de trabalho, além de estimular a habitação em localidades com infraestrutura urbana.”

Ela avalia que, se as estratégias tiverem o sucesso pretendido, deve haver uma requalificação de centros urbanos, contribuindo com diversas atividades econômicas e com a utilização de um patrimônio já construído, além do fomento natural ao setor da construção civil.

“O novo MCMV deve contribuir a economia em geral, especialmente para o setor de construção civil, gerando oferta de empregos, já que as construções e os financiamentos de novas habitações acabam movimentando diversos segmentos da economia, como o comércio de materiais de construção, serviços de transporte, indústria de móveis e eletrodomésticos, entre outros”, acrescenta Bizarria.

Para a co-CEO da Construtora Cavazani, Cecília Cavazani, as mudanças trazidas pelo MCMV são catalizadoras de avanços do emprego e renda e, também, da arrecadação de tributos.

“A construção civil tem reflexo em mais 70 outras indústrias de forma indireta, o que impactará na economia de forma positiva”, sublinha.

“Nunca é demais dizer que a moradia de interesse social supre vazios institucionais e não só a falta de moradia, mas também segurança, lazer, saneamento básico, trazendo prosperidade e desenvolvimento para os locais onde os empreendimentos se instalam.”

A mentora financeira Silvia Machado adiciona que as mudanças do novo MCMV permitem o alcance de outras fatias de público que ainda não têm imóvel próprio.

“Na faixa 3 do programa, a renda foi ampliada e, agora, quem tem salários ou renda familiar entre R$ 4,4 mil a R$ 8 mil estará inserido no programa. Na faixa 2, onde a maioria da população brasileira se encaixa (renda entre R$ 2.640 a R$ R$ 4.400 mensais), deverá crescer ainda mais a procura pelos imóveis”, esclarece.

Ela ressalta ainda as taxas fixas do programa como outra vantagem. “Com a taxa Selic em 13,25% ao ano, os juros para créditos imobiliários não são atrativos”, explica.

“Enquanto isso, pelo programa MCMV, as taxas serão fixadas de 4% a 8,16%, conforme a faixa do programa e se for cotista ou não.”

AQUECIMENTO

Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o setor prevê um crescimento de 2,5% em 2023. No último biênio (2021/2022), o avanço foi de 17,7%, ante 8,2% da economia nacional. Somente nos 12 meses, encerrados em setembro de 2022, a construção cresceu 8,8%. Analistas avaliam que o MCMV deve ajudar a manter o setor aquecido.

O CEO da MP Construtora, Bruno Murta, está otimista com as atualizações do programa. “As mudanças no MCMV trazem uma nova perspectiva para as construtoras”, frisa.

“Com subsídios aumentados, taxa de juros reduzida e maior valor dos imóveis financiáveis, estamos diante de uma oportunidade única para impulsionar o mercado e oferecer moradias de qualidade para mais famílias.”

Mas há obstáculos a serem transpostos pelo programa. “O maior desafio é se tornar um programa de Estado, permanente e não sujeito a governos, permitindo dar previsibilidade de que toda obra será concluída e reduzindo o grande passivo habitacional do país, tendo ciência de que não é possível resolver isso em quatro anos”, destaca Castelo.

“Além disso, é fundamental a participação de Estados e municípios no âmbito do programa, de forma a fortalecê-lo cada vez mais.”

Outro aspecto a ser lembrado é o trabalho social pós-obra nas moradias, especialmente da faixa 1. “Em alguns casos, as pessoas precisam ser orientadas em relação à manutenção das unidades, uso das áreas comuns e regras de condomínio”, conclui a coordenadora da FGV Ibre.♦