As expectativas seguem positivas para o mercado imobiliário no Brasil, que enfrenta um déficit habitacional que ultrapassa 6 milhões de moradias, segundo a Fundação João Pinheiro, responsável pelo cálculo em parceria com a Secretaria Nacional de Habitação (SNH), do Ministério das Cidades.

Em comparação a 2019, houve crescimento de 4,2% no índice. “Isso significa milhões de brasileiros sem acesso à moradia adequada, reflexo de uma construção civil deficitária e tecnologicamente estagnada”, afirma Rubens Campos, CEO da Espaço Smart.

Para suprir essa deficiência, o país enfrenta diversos desafios, especialmente no que se refere à restrição de crédito e às elevadas taxas de juros, o que, de acordo com Armando Botelho, diretor comercial da fintech Creditú, impacta as faixas de renda acima do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), de média e média-alta renda.

“Assim, as faixas de renda atendidas pelo MCMV são o principal foco de 2025, assim como a alta renda, que depende menos de financiamento”, posiciona.

Segundo Renato Correia, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), as projeções estão mais focadas no segmento econômico – em especial o MCMV – e infraestrutura, com alta seletividade de crédito em imóveis acima de R$ 500 mil.

“Com juros altos, o mercado de alto padrão tende a crescer mais lentamente, dependendo de uma reversão nas taxas e melhoria no crédito”, diz.

Em um ambiente de juros mais controlados, os principais segmentos do mercado tendem a se beneficiar.

Assim, o MCMV deve continuar a ser impulsionado por uma forte demanda estrutural, assim como pela segurança proporcionada pelo FGTS e pela recente criação da Faixa 4 – criada para atender famílias com renda mensal bruta entre R$ 8 e R$ 12 mil, permitindo o financiamento de imóveis com valor de até R$ 500 mil.

Com as atualizações, o MCMV passa a atender um público maior, trazendo condições mais justas e acessíveis. Foto: REPRODUÇÃO

ATUALIZAÇÕES

Para Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), essa ampliação gera uma expectativa positiva. “Com as atualizações, o MCMV passa a atender um público maior, trazendo condições mais justas e acessíveis para a classe média realizar o sonho da casa própria”, comenta.

As medidas são fundamentais para reduzir o déficit, ele prossegue, ao incentivar novos empreendimentos e incluir no financiamento habitacional centenas de milhares de famílias que não conseguem financiar a compra pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

“Com juros de 10% a.a. mais TR – Taxa Referencial –, a Faixa 4 oferece condições significativamente mais vantajosas do que as médias praticadas pelo mercado, que giram em torno de 13% a.a. mais TR”, observa França.

Até maio deste ano, o setor já ultrapassou 3 milhões de trabalhadores, com projeção de expansão de 2,3%. Foto: FERNANDO FRAZÃO

A redução impacta diretamente o valor das parcelas, com queda estimada de até 27% em relação ao financiamento tradicional do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), de acordo com estudo da Abrainc.

Na prática, diz França, os efeitos são bastante expressivos. “Para a compra de um imóvel de R$ 500 mil, uma família com renda mensal de R$ 11 mil pode financiar o bem com parcela mensal de R$ 3.300 pela Faixa 4”, exemplifica.

Como comparativo, esse financiamento teria uma parcela de R$ 3.700 via Caixa (SFH tradicional), enquanto em bancos privados chegaria a R$ 4.200 – exigindo, nesse caso, renda de R$ 14 mil para manter o nível de comprometimento.

“Estima-se que a nova faixa possa atender 120 mil famílias”, projeta o especialista. Já no segmento de Médio e Alto Padrão (MAP), espera-se uma redução nos juros, o que tende a reaquecer o crédito via SBPE.

“Isso pode tornar o financiamento mais atrativo para compradores e incorporadores, viabilizando a realização de novos projetos”, avalia.

Para que o mercado de incorporação siga avançando, França acredita que é fundamental garantir condições mais adequadas no acesso ao crédito, tanto para compradores quanto para incorporadores.

“Nesse sentido, torna-se cada vez mais importante um novo modelo de financiamento, capaz de direcionar recursos de forma estruturada e permitir juros mais baixos, como já acontece com os financiamentos via FGTS no segmento popular”, elucida.

Historicamente, o modelo de poupança é a principal fonte de recursos para a classe média e incorporadores, mas já tem dado sinais de alerta – em 2025, o crédito para incorporadoras caiu 49%, evidenciando a necessidade de uma reformulação no direcionamento de recursos.

“É preciso garantir uma base de funding mais estável e previsível, que reduza a volatilidade no custo do capital e sustente a expansão da oferta”, sugere o presidente da Abrainc.

CONJUNTURA

Em 2024, o setor da construção encerrou o ano com crescimento de 4,1%, alcançando 2,8 milhões de trabalhadores formais (próximo ao pico de 3 milhões registrado em 2014) e forte demanda, mesmo com custos elevados e juros altos, conforme ressalta Correia, da CBIC.

Até maio deste ano, o setor já ultrapassou 3 milhões de trabalhadores, com projeção de expansão de 2,3%, sustentada pelo programa MCMV – especialmente a Faixa 4 – e pela infraestrutura, embora o impacto dos custos e o aperto de crédito permaneçam desafiadores.

“O Índice Nacional de Custos da Construção subiu 7%, por exemplo, o que vem pressionando os custos do setor”, observa Correia.

Segundo o presidente da CBIC, o MCMV tem contribuído para manter a projeção de crescimento do setor, aliviando parte do efeito dos juros.

“A cobertura do segmento popular é robusta e gera forte criação de empregos”, avalia. Além disso, a expansão do SBPE e do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para a nova faixa de renda tende a fortalecer a demanda popular, reforçando a Faixa 4 do MCMV e, inclusive, ampliando as contratações por faixa. O FGTS disponibilizou R$ 127 bilhões, com mais R$ 30 bilhões na Faixa 4.

Com valorização média de 14% no último quinquênio, imóveis se mostram uma excelente opção para investidores. Foto: ACCC

“Assim, esperamos impacto positivo tanto em desempenho quanto em geração de empregos”, diz o executivo.

Malgrado os desafios, França acredita que o setor deve manter a demanda aquecida. O dirigente cita uma pesquisa da Brain Inteligência Estratégica, que revela 44% dos brasileiros com intenção de comprar imóvel.

“A demanda se justifica”, avalia França, “uma vez que o Brasil tem bônus demográfico favorável, considerando que a população entre 35 e 40 anos cresceu 16% nos últimos dez anos”.

Além disso, a pesquisa mostra que 37% das pessoas veem o alto custo de aluguel como motivador para compra do imóvel.

Nos últimos cinco anos, o aluguel vem crescendo acima da inflação, com 63% de aumento, contra 33% do IPCA.

Segundo o especialista, o imóvel também se mostra “um excelente investimento’, com valorização média de 14% no último quinquênio (superior à Selic, que rendeu 8,6% no período).

“Com déficit habitacional e demanda futura acima de 11 milhões de moradias nos próximos dez anos, certamente teremos um ciclo de expansão do setor”, projeta o especialista da Abrainc.

DESEMPENHO

O desempenho atual parece corroborar a avaliação. Segundo dados da Abrainc-FIPE, os lançamentos residenciais registraram alta de 46,9% entre janeiro e abril, em comparação ao mesmo período de 2024.

Em relação ao valor, a alta no 1º quadrimestre foi ainda maior, de 47,9% em termos reais, com expansão tanto no MCMV (+63,6%) quanto no MAP (+31,2%).

Para 2026, França vê possibilidades para queda da Selic, o que pode melhorar a margem, embora não elimine as incertezas.

“A recuperação depende de um ambiente macroeconômico mais estável, tração de programas como MCMV e investimentos em infraestrutura”, opina. “E a queda da Selic pode tornar o crédito imobiliário mais acessível.”

Nos últimos cinco anos, o aumento das taxas de financiamento – influenciado diretamente pela alta da Selic – retirou cerca de 800 mil famílias do mercado de crédito para aquisição de imóveis até R$ 500 mil, como mostra estudo da própria Abrainc.

Isso significa uma redução de 50% no público elegível. “Em média, cada ponto percentual de aumento nas taxas elimina 160 mil famílias do financiamento”, sublinha França.

Eventual queda da Selic pode contribuir para reduzir os juros,puxando para baixo a renda mínima exigida e o valor das parcelas. Foto: ALF RIBEIRO

Por outro lado, a queda da Selic contribui para reduzir os juros, o que puxa para baixo a renda mínima exigida e o valor das parcelas.

Como exemplo, a renda necessária para financiar um imóvel de R$ 500 mil passou de R$ 11.660 em 2021 para R$ 16.860 em 2025 – alta de 42%.

Já a primeira parcela subiu de R$ 3.500 para R$ 5.000 no mesmo período.

“Com a retomada da trajetória de queda da Selic, podemos reverter parte dessa exclusão, reinserindo milhares de famílias no mercado e impulsionando o setor como vetor de desenvolvimento e inclusão social”, pondera França.

Mesmo com a Selic em patamar elevado – o que pode tornar a renda fixa mais atrativa para investidores –, o mercado de alto padrão segue aquecido, impulsionado por um público com maior poder aquisitivo.

“Trata-se de um mercado mais exclusivo, onde o comprador visa valorização de patrimônio e compra de produtos diferenciados”, prossegue França. “Essa dinâmica se reflete nos preços praticados em bairros nobres das capitais.”

Em São Paulo, por exemplo, o metro quadrado médio chega a R$ 35,5 mil em Cerqueira César e R$ 34,8 mil nos Jardins. No Rio de Janeiro, os valores médios são ainda mais expressivos: de R$ 40,3 mil no Leblon e R$ 35,3 mil em Ipanema, confirmando a valorização de áreas tradicionais e bem-localizadas.

Segundo dados do indicador Abrainc-Fipe, o segmento MAP registrou crescimento de 31,2% no valor dos lançamentos no acumulado até abril, em comparação ao mesmo período do ano passado.

“A tendência é que esse nicho permaneça ativo, com foco em projetos que aliam localização privilegiada, alto padrão construtivo e diferenciação arquitetônica”, diz.

PREOJEÇÕES
Tendências no segmento econômico incluem modularização e sustentabilidade

No segmento popular, as principais tendências que impulsionam o mercado atualmente estão relacionadas a conceitos modulares e processos industrializados, comenta o diretor comercial da Creditú, Armando Botelho, envolvendo a busca por soluções mais rápidas, econômicas e sustentáveis.

“As casas modulares, pré-fabricadas e construídas em ambientes controlados oferecem agilidade na construção e redução de custos e de desperdícios, além de maior controle de qualidade e possibilidade de personalização”, delineia o especialista.

A sustentabilidade também é um fator chave no segmento, seja com o uso de materiais recicláveis ou tecnologias como painéis solares, buscando reduzir o impacto ambiental e o consumo de energia não só durante a construção, mas também na manutenção e no uso do imóvel.

Paredes de concreto diminuem o descarte dematéria-prima e aceleram a construção em obras residenciais. Foto: MRV

Atualmente, como explica o engenheiro civil Carlos Magno Carvalho, sócio da Ongaratto Engenharia e Design, a principal tendência são as paredes de concreto, na qual as fôrmas são reutilizadas, diminuindo o descarte de matéria-prima e acelerando a construção.

“O conceito modular também é tendência por utilizar as geometrias dos blocos de concreto e alvenaria para padronizar os ambientes, evitando recortes nos ambientes e gerando mais agilidade e menor desperdício de insumos”, finaliza.♦