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11 de setembro de 2014
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Matéria de Capa - Construção Imobiliária

Juventude eterna

Técnicas de Retrofit são usadas para revitalizar edifícios, preservando seus aspectos arquitetônicos originais e adaptando-os às exigências e padrões atuais de conforto, funcionalidade e sustentabilidade

Os anos avançam, as sociedades mudam e as cidades se transformam. Nem sempre para melhor, é verdade. Com o passar dos anos, muitas das edificações antigas deixaram de acompanhar as transformações da cidade e perderam sua funcionalidade. Mesmo aquelas cujos projetos arquitetônicos são representativos de uma época, e que possuem elevado valor estético. São joias raras que precisam ser preservadas, mas que já não se ajustam ao modelo de vida nas cidades modernas. Quem poderia imaginar, por exemplo, que em 1920, ao construir um prédio em estilo art déco, no centro de São Paulo, seria prudente projetar rampas e elevadores largos, prevendo uma futura demanda da sociedade por acessibilidade para pessoas cadeirantes ou com outras limitações de locomoção? Ou que este mesmo prédio, para se enquadrar em futuros conceitos de sustentabilidade, precisaria ter sistemas de reaproveitamento de água de chuva e de redução do consumo de energia?

As exigências técnicas e de normatização, estabelecidas pelas prefeituras, evoluíram com o tempo. E hoje, qualquer edificação, principalmente aquelas destinadas a atividades comerciais e corporativas, dentro dos grandes centros urbanos, deve cumprir uma série de normas, variáveis de município para município, com o objetivo de organizar e regular o crescimento urbano, disciplinar o uso do solo, garantir que tais ocupações não prejudiquem o meio ambiente, a segurança, a acessibilidade e nem interfiram no bem-estar da população.

Visando proporcionar a revitalização de edifícios, preservando aspectos originais, de acordo com as necessidades e parâmetros atuais, estabelecidos pelo poder público, o Retrofit se consolida como forte tendência. Além de importante recurso utilizado na revitalização e requalificação de espaços urbanos degradados – como a região da Luz, no centro antigo de São Paulo, ou ainda a Zona Portuária do Rio de Janeiro – o conjunto de técnicas empregadas no Retrofit pode ser usado como alternativa nas regiões onde falta espaço para que novos empreendimentos imobiliários sejam lançados, ou quando os terrenos existentes têm preços proibitivos.

Imóveis desgastados pelo uso ou pelo tempo, recuperados pelo processo de retrofit, podem chegar a uma valorização de até 100%.

Tendência internacional, o retrofit começa a aparecer na cidade, após ser utilizado em maior escala no Rio de Janeiro, pois os edifícios d


Os anos avançam, as sociedades mudam e as cidades se transformam. Nem sempre para melhor, é verdade. Com o passar dos anos, muitas das edificações antigas deixaram de acompanhar as transformações da cidade e perderam sua funcionalidade. Mesmo aquelas cujos projetos arquitetônicos são representativos de uma época, e que possuem elevado valor estético. São joias raras que precisam ser preservadas, mas que já não se ajustam ao modelo de vida nas cidades modernas. Quem poderia imaginar, por exemplo, que em 1920, ao construir um prédio em estilo art déco, no centro de São Paulo, seria prudente projetar rampas e elevadores largos, prevendo uma futura demanda da sociedade por acessibilidade para pessoas cadeirantes ou com outras limitações de locomoção? Ou que este mesmo prédio, para se enquadrar em futuros conceitos de sustentabilidade, precisaria ter sistemas de reaproveitamento de água de chuva e de redução do consumo de energia?

As exigências técnicas e de normatização, estabelecidas pelas prefeituras, evoluíram com o tempo. E hoje, qualquer edificação, principalmente aquelas destinadas a atividades comerciais e corporativas, dentro dos grandes centros urbanos, deve cumprir uma série de normas, variáveis de município para município, com o objetivo de organizar e regular o crescimento urbano, disciplinar o uso do solo, garantir que tais ocupações não prejudiquem o meio ambiente, a segurança, a acessibilidade e nem interfiram no bem-estar da população.

Visando proporcionar a revitalização de edifícios, preservando aspectos originais, de acordo com as necessidades e parâmetros atuais, estabelecidos pelo poder público, o Retrofit se consolida como forte tendência. Além de importante recurso utilizado na revitalização e requalificação de espaços urbanos degradados – como a região da Luz, no centro antigo de São Paulo, ou ainda a Zona Portuária do Rio de Janeiro – o conjunto de técnicas empregadas no Retrofit pode ser usado como alternativa nas regiões onde falta espaço para que novos empreendimentos imobiliários sejam lançados, ou quando os terrenos existentes têm preços proibitivos.

Imóveis desgastados pelo uso ou pelo tempo, recuperados pelo processo de retrofit, podem chegar a uma valorização de até 100%.

Tendência internacional, o retrofit começa a aparecer na cidade, após ser utilizado em maior escala no Rio de Janeiro, pois os edifícios de lá são, em média, mais antigos e já atingiram 50 anos. Para que haja necessidade de retrofit, os prédios devem ter pelo menos de 20 a 30 anos. Em São Paulo, eles se concentram em bairros tradicionais, como Higienópolis, além da região da Avenida Paulista, e caminham para bairros como Morumbi e Moema.

O conceito desta técnica compreende a revitalização de edifícios, preservando aspectos originais, para adaptá-los às exigências e padrões atuais, tornando os espaços funcionais para os atuais usuários; preservando suas características estéticas e arquitetônicas. Muitas vezes, as intervenções exigem reforços estruturais. A volumetria, fachadas e telhados normalmente, são restaurados.

Os interiores são modernizados com a troca de elevadores, bombas de recalque, instalação de novos sistemas de proteção de incêndio e materiais de acabamento seguindo as mais novas tendências de sustentabilidade. Muitos dos prédios são transformados em edifícios inteligentes, com a adoção de sistemas, automação, controle de acessos, equipamentos de monitoramento e segurança, utilização de luminárias de baixo consumo e manutenção, medição individualizada de água, previsão de gerador etc.

Ou seja, a realização de grandes adequações que não podem ser caracterizadas simplesmente como uma reforma. Muitas vezes é elaborado um projeto completo, para ser executado por etapas, com todos os detalhes da obra.

“Antes da decisão pelo Retrofit, é aconselhável que seja feito um estudo para verificar sua viabilidade. Uma vez que a principal preocupação do método é manter as características originais do prédio, o processo pode ser bem mais caro do que uma reforma convencional e, até mesmo, que a construção de uma nova edificação.” Quem alerta para essa possibilidade é a arquiteta Renata Marques, especializada em gerenciamento de projetos arquitetônicos, com larga experiência em projetos de Retrofit.

Mudança de vocação

O Retrofit pode permitir, ainda, uma mudança de uso de um imóvel, dependendo da vocação da região onde ele se encontra. Uma área antes residencial pode, com o tempo, assumir características mais comerciais. Assim, o Retrofit pode ser usado para transformar um prédio comercial em residencial. Ou vice-versa.

Foi o que aconteceu com um velho mosteiro, de arquitetura neoclássica, construído por volta de 1830 e abandonado há cerca de 20 anos, localizado no bairro da Tijuca, Zona Norte do Rio de Janeiro. De residência de religiosos que buscavam o isolamento, o Convento Bom Pastor, tombado pelo Instituto do Patrimônio Histórico do Município do Rio de Janeiro, foi transformado em um residencial de alto padrão, com 37 lofts, dotados de todo conforto e modernidade, mas sem alterar as características originais do prédio.

O Retrofit foi realizado pela Construtora Calçada, parceria com a Montserrat e o empreendimento, batizado de Atrium – palavra latina que se refere ao pátio central das casas gregas e romanas, também aplicado ao vestíbulo e espaços cobertos que antecedem as igrejas – numa referência ao pátio interno que é uma das principais características do mosteiro. Esse espaço com cerca de 400 m² total, foi convertido em área de lazer e espaço de convivência, com paisagismo de Roberta Ventura.

O projeto foi desenvolvido dentro dos conceitos de sustentabilidade: torneiras com fechamento automático nas áreas comuns, coleta seletiva de lixo, reutilização de água da chuva para limpeza das áreas comuns, preparação para hidrômetros individuais, iluminação com sensores de presença para áreas comuns.

Além do retrofit do velho convento, o empreendimento inclui a construção de duas torres residenciais, com um total de 220 apartamentos, com metragens que variam de 85 m² a 105m² e unidades de três e quatro quatros. Há ainda uma segunda área de lazer com piscina, sauna, churrasqueira, sala de música, salão gourmet e quadra de esportes.

Foram investidos cerca de R$ 4 milhões no Retrofit e na construção. Todas as unidades de lofts foram vendidas no lançamento.

Velho cinema de cara nova

Um exemplo típico, e bem sucedido, de Retrifit, foi realizado no Cine Marabá, localizado na Avenida Ipiranga, Centro antigo de São Paulo. O prédio tombado, construído na década de 1940, abrigava salas de exibição no eixo da Avenida São João, na antiga Cinelândia paulista. O objetivo da construção era restaurar as características do edifício e modernizá-lo, mantendo, porém, a fachada, piso do hall e cor de colunas, exigências do Departamento do Patrimônio Histórico.

Para isso, o procedimento foi cirúrgico. No piso, por exemplo, foi retirado o granito que havia sido colocado por cima do parquet original. Nas colunas do hall de entrada e mezanino, foram retiradas cerca de dez camadas de tintas até ser encontrada a cor original, bege. Apesar de nenhuma parede poder ser derrubada, outras foram construídas. A maior mudança foi a divisão da antiga sala de cinema. A plateia inferior foi dividida em três salas e, a parte superior, em duas. Assim, o que era uma sala com 1.655 lugares virou cinco com 1.022.

As intervenções incluíram, ainda, a atualização elétrica e hidráulica do prédio e instalação de moderno sistema de ar-refrigerado.

Hotel de luxo

O imponente prédio em estilo art déco e art nouveau, inaugurado em 1930, em plena Praça Castro Alves, coração de Salvador (BA), onde funcionava a sede do jornal A Tarde, em breve retomará os seus dias de glória. Após décadas de abandono, o edifício com seus 4,4 mil m² de área construída passa por um complexo processo de Retrofit, para receber o novo Hotel Fasano, referência mundial em hotelaria de luxo. O projeto é privado e pertence à incorporadora espanhola Prima Empreendimentos Inovadores. Avaliado em R$ 40 milhões, o hotel terá 60 quartos – quatro deles serão masters suítes de 33m² –, além de restaurante café na varanda da frente do hotel, bar, piscina, business center, sala de exercícios, SPA e loja de conveniência. Ganhará um novo andar sobre a cobertura atual, além de um mezanino no térreo, aproveitando o pé-direito duplo e a divisão dos andares do subsolo.

Tombada pelo Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan), a fachada do antigo edifício será preservada e valorizada no novo hotel. Serão mantidos, restaurados e preservados elementos de decoração interna como detalhes do teto e paredes.

Os cerca de 130 profissionais contratados, segundo previsão, receberão treinamento especial para atender ao nível exigido pelo empreendimento.