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13 de março de 2013
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Especial Construção Imobiliária

Desaceleração pode ser sinal de estabilidade

Em 2012, o mercado imobiliário sofreu abalos causados pela crise econômica mundial, apresentando resultados negativos. setor é cauteloso com relação às perspectivas para 2013

Como já era esperado, a economia brasileira sentiu o tranco da crise econômica mundial. Os reflexos negativos foram sentidos nos mais diversos setores produtivos do País, com destaque para aqueles diretamente relacionados ao nível de renda e emprego da população. Assim, não é surpreendente que o setor da construção imobiliária tenha apresentado, em 2012, números que descrevem um movimento de recuo.  Entre os segmentos industriais, comerciais e residenciais, o número de obras caiu 5% e os investimentos tiveram uma queda de 4,7% em relação a 2011.

Analistas e entidades que atuam no setor da construção estão cautelosos quanto às expectativas para 2013. A maioria aposta que a temperatura do mercado deve se manter bem próxima à de 2012, se distanciando ainda mais do crescimento robusto visto há dois anos e confirmando a nova realidade do mercado imobiliário. Em 2010, ano de forte aceleração do setor, o crescimento foi de 15,2%.

De acordo com as projeções do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de São Paulo (SindusCon-SP), os resultados ficarão atrelados ao crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) do setor, que deve crescer entre 3,5% e 4% em 2013. A entidade previa crescimento de 5,2% para 2012, mas, ao longo do ano, fatores como redução de investimentos pelas empresas, menores investimentos públicos em infraestrutura e morosidade na concessão de licenciamentos imobiliários levaram a uma redução da expectativa para 4%, inferior ao resultado verificado em 2011, quando houve avanço de 4,8%.

Para muitos economistas, as reduções dos números do setor não significam que o mercado imobiliário esteja vivenciando um período de retração. Ao contrário, o segmento estaria buscando se ajustar às novas condições, equilibrando oferta e demanda. A tendência seria, portanto, de um crescimento mais sustentado. Assim, o segmento imobiliário deverá voltar a apresentar bons resultados em 2013 e também nos próximos anos. Neste contexto, deve-se considerar as boas expectativas de continuidade de crescimento do crédito imobiliário. A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) estima que o financiamento imobiliário com recursos da caderneta de poupança apresentará expansão de 15% em 2013.

“Vemos à frente um cenário de estabilização da construção civil, uma normalização do nível da atividade e do número de empregados”, diz o vice-preside


Como já era esperado, a economia brasileira sentiu o tranco da crise econômica mundial. Os reflexos negativos foram sentidos nos mais diversos setores produtivos do País, com destaque para aqueles diretamente relacionados ao nível de renda e emprego da população. Assim, não é surpreendente que o setor da construção imobiliária tenha apresentado, em 2012, números que descrevem um movimento de recuo.  Entre os segmentos industriais, comerciais e residenciais, o número de obras caiu 5% e os investimentos tiveram uma queda de 4,7% em relação a 2011.

Analistas e entidades que atuam no setor da construção estão cautelosos quanto às expectativas para 2013. A maioria aposta que a temperatura do mercado deve se manter bem próxima à de 2012, se distanciando ainda mais do crescimento robusto visto há dois anos e confirmando a nova realidade do mercado imobiliário. Em 2010, ano de forte aceleração do setor, o crescimento foi de 15,2%.

De acordo com as projeções do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de São Paulo (SindusCon-SP), os resultados ficarão atrelados ao crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) do setor, que deve crescer entre 3,5% e 4% em 2013. A entidade previa crescimento de 5,2% para 2012, mas, ao longo do ano, fatores como redução de investimentos pelas empresas, menores investimentos públicos em infraestrutura e morosidade na concessão de licenciamentos imobiliários levaram a uma redução da expectativa para 4%, inferior ao resultado verificado em 2011, quando houve avanço de 4,8%.

Para muitos economistas, as reduções dos números do setor não significam que o mercado imobiliário esteja vivenciando um período de retração. Ao contrário, o segmento estaria buscando se ajustar às novas condições, equilibrando oferta e demanda. A tendência seria, portanto, de um crescimento mais sustentado. Assim, o segmento imobiliário deverá voltar a apresentar bons resultados em 2013 e também nos próximos anos. Neste contexto, deve-se considerar as boas expectativas de continuidade de crescimento do crédito imobiliário. A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) estima que o financiamento imobiliário com recursos da caderneta de poupança apresentará expansão de 15% em 2013.

“Vemos à frente um cenário de estabilização da construção civil, uma normalização do nível da atividade e do número de empregados”, diz o vice-presidente de economia do SindusCon-SP, Eduardo Zaidan.

Recuo em vários indicadores

De acordo com levantamento realizado pela ITC – Inteligência Empresarial da Construção, entidade que há 35 anos acompanha as variações do mercado imobiliário brasileiro, gerando informações sobre todas as obras que serão construídas ou estão em andamento no País, a tendência de queda se manifestou fortemente no segmento Residencial. Nesse segmento, a queda em 2012 foi de 6,4% em número de obras, em relação ao ano anterior. Para fechar essa conclusão, a ITC avaliou mais de 6 mil obras neste segmento, em todo o território nacional. Os investimentos somaram US$ 41,5 bilhões, representando uma queda de 7% sobre 2011. A área construída superou os 84 milhões de metros quadrados, mas mesmo assim a redução foi de 4,5%, quando comparada com a área construída disponível no ano anterior.

Do total de obras divulgadas em 2012, os edifícios Comerciais representaram 39,4%; as obras de Hotéis e Resorts, 14,5%; e as obras Viárias (Infraestrutura, Rodovias, Ferrovias, Mobilidade Urbana), 13%. Os investimentos no setor foram de US$ 112,2 bilhões e os principais destaques foram as obras Viárias com 36,6%; os Hotéis com 23% do total; e os Edifícios Corporativos com 11,6%.

As construções industriais em 2012 começaram a se recuperar a partir do segundo semestre do ano com investimentos de US$247,2 bilhões.

Estágios das obras

A Fase 1, representando os estágios iniciais de construção, somaram 38% do total de obras do período. As obras Industriais somaram 943; as Comerciais 1.421; e as Residenciais, 1781, sendo 629 Lançamentos e 2.356 obras em Projeto.

A Fase 2, quando as obras já estão em execução, representaram 33,1% do total de obras do período. As obras Industriais somaram 332; as Comerciais 798; e as Residenciais 2.490, sendo 1.086 no estágio de Acabamento e 948 em Estrutura.

Por região

Analisando o comportamento do mercado por região, observa-se que o Sudeste do País se destacou com 6.178 obras, representando 57% do total. Em seguida, vem o Norte e o Nordeste, com 2.092 obras (19%); o Sul com 1.862 (17%) e a região Centro-Oeste com 786 obras (7,2%).  O mercado imobiliário em São Paulo fechou o ano de 2012 com valorização de 17% no preço médio por metro quadrado, registrando respectivamente R$ 6.678/m². A avaliação faz parte do relatório Barômetro do Mercado Imobiliário de São Paulo, elaborado pela Agente Imóvel Inteligência de Busca.

Na comparação mês a mês, o relatório registrou constante elevação do preço médio por metro quadrado. Os maiores índices de valorização foram registrados nos meses de outubro (2,8%), novembro (1,9%) e dezembro (2,0%).

Nesse relatório é possível acompanhar o preço médio por metro quadrado dos 20 bairros mais valorizados do município de São Paulo, seu desenvolvimento anual, e ainda acompanhar a comparação do preço médio por m² em relação ao último trimestre (setembro – dezembro).

O bairro Chácara Itaim apresenta o metro quadrado mais valorizado da cidade de São Paulo com R$ 15.519/m². Em seguida aparece o bairro Vila Nova Conceição com R$ 12.500/m². Em terceiro lugar está o Jardim Europa, respectivamente, com R$ 12.460, seguido de perto pelo bairro Jardim América avaliado em R$ 11.608/m².

Ainda acima da casa dos R$ 10 mil por metro quadrado, aparecem os bairros Jardim Luzitânia (R$ 11.336/m²), Jardim Paulistano (R$ 10.655/m²) e Vila Uberabinha (R$ 10.058/m²).

Os bairros que registraram maiores elevações no preço médio por metro quadrado no último trimestre (outubro – dezembro) foram: Vila Madalena, que valorizou 13,7% (R$ 7.366/m²), Vila Romana que cresceu 12,7% (R$ 7.210/m²), Butantã subiu 11,5% (R$ 4.954/m²), e ainda os bairros de Cidade Jardim (11,2% - R$ 7.961), Jabaquara (10,8% - R$ 5.119/m²), Santo Amaro (9,2% - R$ 6.191/m²), Morumbi (8,9% - R$ 4.887/m²), Lapa (8,9% - R$ 6.425/m²), Saúde (8,6% - R$ 6.261/m²) e Jardim Marajoara (8,5% - R$ 5.068/m²).

Já no ranking dos bairros com preço médio por metro quadrado mais depreciados no último trimestre (outubro – dezembro) aparecem: Vila Uberabinha e Cerqueira César com -2,0% (R$ 10,058/m² - R$ 9.214/m²), Jardim Fonte do Morumbi desvalorizou -1,4% (R$ 9.214/m²), Pinheiros com queda de -0,6% (R$ 8.286/m²) e Tatuapé caiu -0,2% (R$ 5.119/m²). Os bairros de Brooklin Novo, Jardim Vila Mariana, Vila Cordeiro, Vila Andrade e Vila Congonhas sofreram desvalorização de 0,6% à 1,2%.

Analisando o comportamento do mercado no Rio de Janeiro, o relatório aponta ainda o Leblon como o bairro mais valorizado, com crescimento de 18% e R$ 21.483/m². De acordo com o relatório, este é o bairro mais valorizado do País. Em segundo lugar está Ipanema com um aumento anual de 11% e o terceiro lugar é ocupado pela Lagoa com variação de 8% com R$ 14.551/m².

Cenário sombrio em BH

Em 2012 todos os indicadores de desempenho do mercado imobiliário de Belo Horizonte apresentaram resultados negativos. Vendas, lançamentos, Velocidade de Vendas (V.V) e oferta registraram números menos expressivos do que aqueles observados no ano anterior, de acordo com os resultados da Pesquisa Construção e Comercialização, realizada pelo Instituto de Pesquisas Econômicas, Administrativas e Contábeis (IPEAD/UFMG), divulgada pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG).

Essa pesquisa refere-se ao resultado da comercialização de imóveis de um grupo de cerca de 100 empresas de construção em Belo Horizonte. Não incorpora, portanto, todas as vendas que aconteceram no segmento imobiliário. Além disso, ela refere-se à comercialização de apartamentos novos. Apesar dos dados serem pesquisados em um grupo limitado de empresas, o resultado, no contexto geral, consegue retratar o dinamismo do segmento imobiliário em BH.

A queda nos indicadores do mercado imobiliário não foi exclusividade da cidade de Belo Horizonte. Como ela refletiu o cenário econômico, pode-se observar que o segmento apresentou retração em 2012 na maior parte das principais cidades do Brasil. Isso é o que indica pesquisa realizada pela Geoimóvel (empresa de  pesquisas do mercado imobiliário). De acordo com a pesquisa, os lançamentos caíram 61,3% em Brasília, reduziram 6,6% no Recife, apresentaram queda de 8,5% em Porto Alegre e 56,5% em Salvador. A queda nas vendas nestas capitais também foi expressiva: Brasília (-77,8%), Salvador (-73,6%), Recife (-39,0%) e Porto Alegre (-19,3%).

Em Belo Horizonte, o número de apartamentos vendidos decresceu 27,11% em 2012 na comparação com o ano anterior. A redução dos lançamentos também foi expressiva: -29,04%. Desde julho de 2012, o mercado imobiliário da capital mineira está registrando ritmo mais moderado, o que pode ser justificado pelo cenário econômico nacional, impactado pela crise econômica mundial. Isso significa que o segmento imobiliário na cidade está acompanhando de perto as oscilações da conjuntura econômica.

As vendas de apartamentos novos em BH reduziram em quase todas as faixas de valores, mesmo naquelas em que as vendas aumentaram (de R$100 mil a R$250 mil), demonstrando também que o ano foi de readequação para as empresas de construção depois de um período de ritmo bastante intenso (2008-2011). Na faixa de imóveis com preços de R$ 100 mil até R$ 250 mil o crescimento foi de 12,01%. Certamente as facilidades e melhores condições para o crédito imobiliário influenciaram neste resultado.