Por Leo Ribeiro*

O mercado imobiliário continua a ser um dos mais rentáveis e estáveis da economia brasileira. O preço médio dos imóveis residenciais no Brasil subiu 0,52% em julho, segundo o índice FipeZap. A variação ficou acima da inflação registrada no período pelo IPCA/IBGE (0,13%) e pelo IGP-M (0,21%). Nos últimos 12 meses, o índice registra alta acumulada de 5,97%.

Esse crescimento é perene, já que, de acordo com o estudo Indicadores Imobiliários Nacionais do 4º trimestre de 2021, realizado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) em parceria com o Senai Nacional e a Brain Inteligência Estratégica, o número de vendas de imóveis novos no Brasil cresceu 12,8% no ano passado, em comparação a 2020. Isso nos mostra que, apesar da diversificação dos investimentos por meio da renda fixa e bolsa de valores ser saudável para quem deseja criar, proteger e multiplicar seu patrimônio, investir no mercado imobiliário continua sendo uma das melhores alternativas.

Uma das formas mais acessíveis, seguras e rentáveis para investir no mercado imobiliário é adquirir um financiamento para aquisição de terreno e construção de casas para venda.

Essa modalidade é feita pela pessoa física sem ter que alienar nenhum bem, apenas comprovar renda que garanta o pagamento da parcela do financiamento, que só começa a ser paga depois de a casa estar pronta.

Apesar de a taxa média de juros do financiamento imobiliário ter acompanhado o ciclo de alta da Selic, partindo de 6,9%, em março do ano passado, para os atuais 9,2%, ainda é vantajoso investir no mercado imobiliário. Diferentes modalidades de bancos podem ser benéficas para a construção de casas pensando na venda como investimento.

A principal linha de crédito que garante mais benefícios a quem opta pelo financiamento é da Caixa Econômica Federal. No final de julho, a instituição financeira pública anunciou uma redução de juros e flexibilização de condições para concessão de crédito imobiliário, com taxas que partem de TR + 7,66% ao ano para imóveis de até R$ 350 mil e de TR + 8,16% ao ano para imóveis de acima de R$ 350 mil a R$ 1,5 milhão desde que o financiamento seja contratado ainda em 2022.

Ainda, a mesma medida amplia de 50% até 80% do valor de avaliação do imóvel no sistema de amortização constante (SAC) e de 50% para 70% na amortização pela tabela Price. O anúncio também prevê uma elevação do teto da faixa de renda familiar para obtenção de crédito de R$ 7 mil para R$ 8 mil.

É de senso comum que para investir ou empreender no mercado imobiliário é necessário ter acumulado uma quantia expressiva de capital para começar.

Mas é pouco difundido que é possível fazer o financiamento de até 80% do custo entre o terreno e a construção. Logo, a disponibilização de valor em caixa do investidor é muito baixa comparada ao lucro que ele terá no final do ciclo de investimento.

Supondo que um investidor construirá uma casa para venda que a soma entre o custo do terreno e construção seja de R$ 500 mil, ele utilizaria aproximadamente R$ 100 mil de recursos próprios e os R$ 400 mil restantes seriam financiados pelo banco.

Depois de pronta, a casa tem uma valorização média de 60% do seu custo total, podendo ser vendida por cerca de R$ 800 mil. Subtraindo desse faturamento a comissão do corretor, a quitação do financiamento, o seu aporte inicial e os tributos sobre o ganho de capital, o lucro líquido final desta operação deverá ficar entre R$ 150 e R$ 200 mil, perfazendo mais de 150% de retorno sobre o capital investido inicialmente.

O tempo para a viabilização de uma casa como essa desde a compra do terreno, construção e venda do imóvel leva menos de 12 meses. A venda do imóvel também é facilitada, pois o cliente pode fazer um financiamento em qualquer banco para quitar o financiamento do investidor.

Tendo em vista o contexto de crise econômica no Brasil, ter um retorno tão expressivo em um curto espaço de tempo é uma alternativa de investimento que não pode ser ignorada. É preciso que cada vez mais as informações sobre como investir de forma simplificada chegue aos brasileiros para que possamos garantir que todos que dispuserem dos recursos necessários tenham acesso às melhores rentabilidades.

*Leo Ribeiro é especialista em mercado imobiliário, engenheiro e fundador da Domus