Por Marcos Vinícius*

O 1º semestre de 2026 marca um mercado imobiliário em transição.

Mais do que a possível queda da Selic, o que redefine o setor é a combinação entre ajustes nas regras de crédito, sua nova precificação e a centralidade do Minha Casa Minha Vida — mudanças que afetam diretamente decisões de compra, lançamentos e dinâmica urbana.

A análise do crédito imobiliário hoje exige olhar além do volume financiado.

Há uma reorganização silenciosa das regras de concessão, das garantias exigidas e das fontes de funding.

Mesmo com a recente queda, a poupança ainda representa quase 30% dos recursos do crédito habitacional.

Quando se somam SBPE e FGTS, as fontes direcionadas respondem por aproximadamente 56% do financiamento imobiliário.

Ao mesmo tempo, o mercado de capitais avança de forma consistente, ampliando o uso de CRIs e outras estruturas privadas — combinação que altera o comportamento das instituições financeiras e, por consequência, o planejamento das incorporadoras.

Para quem está na execução de projetos, o crédito não é uma abstração macroeconômica.

Ele define perfil do produto que pode ser lançado, tamanho do empreendimento, velocidade de vendas projetada e estrutura de capital da operação, entre outros pontos.

Quando o crédito se torna mais técnico e seletivo, o planejamento precisa se tornar mais disciplinado.

"Crédito não é uma abstração macroeconômica, pois define perfil do produto, tamanho do
empreendimento, velocidade de vendas e estrutura de capital da operação, entre outros pontos"

Habitação popular — Nesse contexto, a habitação popular assume protagonismo, pois estima-se que o FGTS tenha encerrado 2025 com mais de 600 mil unidades contratadas pelo Minha Casa Minha Vida.

O programa oferece subsídios, regras claras e enquadramento objetivo, reduzindo incertezas tanto para as famílias quanto para o sistema financeiro.

Em um ambiente macroeconômico volátil, a previsibilidade se torna ativo estratégico.

Não por acaso, o segmento econômico sustentou parte relevante dos lançamentos e das vendas em 2025.

Quando há política pública consistente e demanda estrutural, o mercado responde com resiliência.

No ano passado, a estabilização do emprego e o avanço real da renda sustentaram a demanda por moradia e explicam a escassez de mão de obra na construção.

Com o desemprego em níveis historicamente baixos, 2026 tende a manter esse impulso, ampliando a capacidade de financiamento para quem busca a casa própria.

Para as construtoras, o cenário exige planejamento de custos, eficiência e gestão de produtividade diante da pressão salarial.

O médio padrão, por sua vez, depende mais diretamente da dinâmica de juros e da confiança do consumidor.

A expectativa de acomodação gradual da taxa básica em 2026 pode melhorar esse segmento, mas a decisão de compra continuará fortemente vinculada à previsibilidade de renda e emprego.

Há, porém, um ponto que precisa avançar no debate público, uma vez que o acesso à moradia não pode ser analisado apenas pela quantidade de unidades financiadas.

Crédito é instrumento de política urbana, pois define onde as cidades crescem, como se expandem e quem tem acesso à infraestrutura.

Produzir habitação em escala, mas distante de transporte, emprego e serviços, perpetua desigualdades e pressiona o poder público no futuro.

A melhora do emprego e da renda sustentou a demanda por moradia e manteve a construção aquecida.

Com desemprego baixo, 2026 deve preservar esse fôlego, ampliando o acesso ao financiamento, enquanto construtoras precisam reforçar eficiência e controle de custos diante da pressão salarial.

Empresas que planejam crescimento com base em uma leitura econômica consistente conseguem atravessar ciclos com mais segurança.

As decisões de expansão não podem ser guiadas por euforia de mercado, mas por análise de renda, crédito disponível, regras de financiamento e capacidade real de absorção.

O crédito imobiliário não é apenas sobre juros mais baixos, é sobre previsibilidade, confiança e capacidade de execução.

Se 2025 foi o ano da adaptação, este ano tende a ser o da consolidação de um modelo mais técnico, mais previsível e mais integrado à realidade urbana do país.

*Marcos Vinicius é sócio-fundador da Habras Construtora e Incorporadora