Após o lançamento do programa Minha Casa, Minha Vida, em abril de 2009, a baixa renda se tornou o alvo das construtoras. Desde as que já operavam nessa faixa até as que jamais haviam construído um prédio popular, todas passaram a fazer projetos para o segmento. Discretamente, porém, a festejada baixa renda começa a perder o charme. Numa espécie de hedge, o cíclico mercado imobiliário volta às origens e olha para os clientes de média e alta renda, especialmente em São Paulo, como principal foco de seus novos investimentos.

Nas grandes construtoras, a palavra de ordem é diversificar. A PDG Realty e a Rossi abriram unidades de negócios exclusivas para o mercado de média e alta renda. Outras, de menor porte, como Helbor e JHSF, desistiram da casa popular. "Ensaiamos entrar nesse mercado, mas a conta não fechou", diz Henry Borenztein, presidente da Helbor. "Prefiro me concentrar no que sei fazer direito".

Retorno é a maior preocupação das construtoras. Lançar e vender imóveis populares foi fácil, em razão da demanda. Mas as construtoras perceberam que não é simples ganhar dinheiro nesse segmento. Na construção popular, a conta é feita de trás para frente. O preço final da unidade já está definido e, a partir daí, as empresas calculam seus custos. "Não há margem para erro", diz Emílio Fugazza, diretor da Eztec. Para complicar, houve desapontamento com a segunda fase do Minha Casa, Minha Vida, que vai destinar 60% dos recursos à população mais carente, com renda de até três salários mínimos, a menos rentável. Em nota, a Caixa Econômica Federal afirma que os valores dos imóveis são "absolutamente viáveis, tendo em vista o grande volume de projetos apresentados e aprovados".

A recuperação do mercado de média e alta renda, mais rentável, também influencia as decisões das construtoras. Na crise, só havia a faixa popular, mas agora, com a retomada, a tentação de voltar para a "zona de conforto" é enorme, explica um executivo.