O ano de 2013 deixou excelentes resultados, nas áreas de poupança, crédito e mercado imobiliário, que só agora começam a ser conhecidos. De acordo com a Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), no ano passado os financiamentos imobiliários com recursos das cadernetas de poupança alcançaram um novo recorde histórico em recursos desembolsados, com um montante de R$ 109,2 bilhões. Isso representou um crescimento da ordem de 32% sobre 2012, quando os desembolsos somaram R$ 82,8 bilhões. Os dados da Abecip não incluem empréstimos com recursos do FGTS, como os empréstimos no programa “Minha Casa Minha Vida”. Somente em dezembro de 2013, foram desembolsados R$ 10,4 bilhões, aumento de 17% em relação a igual mês de 2012.

Só no mês de dezembro de 2013, o volume de empréstimos para compra e construção de imóveis foi de R$ 10,4 bilhões, sinalizando para um aumento de 2,3% sobre os resultados de novembro. Na comparação com o mesmo mês do ano anterior, o crescimento foi de 17%.

Os números surpreenderam até mesmo a Abecip, que tinha uma expectativa de crescimento de 15% nos desembolsos em 2013. Para Octavio de Lazari Junior, presidente da Abecip, esse resultado se deve em parte (40%) ao aumento dos preços dos imóveis. O aumento real do número de financiamentos respondeu pelos restantes 60% do incremento no volume desembolsado.

Ao todo, ao longo de 2013, foram financiadas 529,8 mil imóveis com recursos da poupança, avanço de 17% ante o ano anterior, já que em 2012 o número de unidades financiadas foi de 492,9 mil. E, mais uma vez, tomando apenas o mês de dezembro como referência, tem-se 50,9 mil imóveis adquiridos e construídos – uma alta de 7% sobre novembro do mesmo ano, e de 19% sobre o mesmo mês de 2012.

Segundo o presidente da Abecip, vários fatores, ligados ao cenário macroeconômico contribuíram para este excelente desempenho, como baixo nível de desemprego, elevação da renda dos brasileiros, e, sobretudo, o aumento significativo da oferta de recursos disponíveis na caderneta de poupança. De janeiro a dezembro de 2013, o saldo dos depósitos de poupança no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo alcançou R$ 466 bilhões, valor 20% superior ao acumulado de janeiro a dezembro de 2012. A captação líquida das contas de poupança superou R$ 54 bilhões, um aumento de 46% em relação ao acumulado em 2012.

Somente em dezembro de 2013, os depósitos em cadernetas de poupança superaram os saques em R$ 8,3 bilhões, o melhor resultado em um único mês, desde julho de 1994.  Em dezembro de 2012, a captação líquida da poupança foi de R$ 6.9 bilhões.

Outro fator que influenciou nos resultados foi a baixa inadimplência, da ordem de 1,8% em 2013 “Temos o menor índice de inadimplência de todo o sistema bancário brasileiro. Ela está absolutamente controlada e em trajetória decrescente”, comemorou Lazari Junior.

Compras em alta

Pesquisa realizada pela Abecip revelou que a alta do crédito em 2013 foi puxada pelas operações de financiamentos para a compra de imóveis. Ou seja, o brasileiro demandou uma alta de 41% na quantidade de financiamentos para aquisição de imóveis, totalizando R$ 76,9 bilhões dos R$ 109,2 bilhões desembolsados.

Os desembolsos para construção totalizaram R$ 32,3 bilhões, o que equivale a um crescimento de 15% sobre 2012.

A Abecip continua esperando alta do crédito neste ano. De acordo com o presidente da entidade, a expectativa é de crescimento de aproximadamente 15%, com o montante de R$ 126 bilhões, o que deverá representar um novo recorde histórico.

Sem medo da bolha

Lazari Junior descartou a possibilidade de acontecer no Brasil uma bolha imobiliária, como a que abalou as economias da Europa e dos Estados Unidos. “A bolha se forma no momento em que os agentes compram os imóveis na expectativa de que eles ainda vão se valorizar, e não com base nos preços reais praticados no mercado”, analisa.

Além dos baixos índices de inadimplência do setor, ele chama a atenção para o fato de que o mutuário brasileiro, tradicionalmente, entra com cerca de 30% a 35% do valor do imóvel, ao contratar o financiamento, o que já ajudaria na composição do funding para o crédito imobiliário. Esse funding, segundo ele, é composto 60% pelos recursos da poupança e 40% do Fundo de garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

Outro fator, ser considerado, de acordo como presidente da entidade, é 95% dos financiamentos no Brasil são para comprar o imóvel para moradia, e não para investimento. “A tipologia do consumidor brasileiro é bem diferente”, assegura.

Por fim, ele observa que há no Brasil critérios rígidos para os financiamentos imobiliários, como a limite máximo de 80% do valor do bem, contra acima de 100%, como ocorria em países da Europa, onde, além do valor integral dos imóveis, ainda eram concedidos financiamentos para a aquisição de móveis e eletrodomésticos.

Quanto aos preços dos imóveis, Lazari Junior afirmou que, após fortes altas nos últimos anos, não deve ocorrer uma estabilização daqui para a frente. “Os preços ficarão estáveis, a não ser em uma ou outra zona de instabilidade”, disse. “O que a gente percebe é que o valor financiado está coerente com a valorização que acontece na região."

A possibilidade de formação de uma bolha imobiliária no Brasil também foi descartada pela  Bain & Company, consultoria global de negócios, que acaba de publicar o estudo “Risco de bolha ou motor de crescimento?” que compara o Brasil com sete países selecionados pelo alto impacto ou alta resiliência que demonstraram à crise econômica recente e permitiram a comparação de dados entre si. Os países em questão são a Alemanha, Canadá, Espanha, Estados Unidos, Irlanda, Portugal e Reino Unido.

Em seu estudo a Bain acredita que, além da percepção de aumento de preços, diversos outros indicadores devem ser acompanhados para melhor definir a existência ou ausência de uma bolha imobiliária, bem como as potenciais dimensões de seu desenvolvimento e o que serve de gatilho para que ela estoure. Além da análise deste processo, a consultora avaliou, ainda, como se comporta um cliente, tomador de financiamento imobiliário, em momentos de crise.

Para o Brasil a principal conclusão é que não estamos em uma bolha imobiliária. Por outro lado, existem alguns indicadores críticos que merecem ser avaliados e acompanhados para identificar de forma prematura uma formação de bolha já que, quando a inadimplência começa a subir, a bolha terá estourado e será tarde demais.

De acordo com o material, cinco fatores são os mais relevantes para melhor entender os princípios da formação de uma bolha imobiliária:

Condições oferecidas para crédito imobiliário, medidas pelo percentual do valor do imóvel que é financiado (conhecido como Loan-to-value ratio ou LTV);

Prazos de financiamento e processos de aprovação do financiamento imobiliário;

Acessibilidade à aquisição de imóveis (affordability ratio);

Penetração de crédito imobiliário como porcentagem do PIB;

Nível de comprometimento de renda familiar.

“A bolha se forma no momento em que os agentes compram os imóveis na expectativa de que eles ainda vão se valorizar, e não com base nos preços reais praticados no mercado. Além disso, os índices de inadimplência do setor, no Brasil, são muito baixos e o mutuário brasileiro, tradicionalmente, entra com cerca de 30% a 35% do valor do imóvel. Isso já ajuda na composição do funding para o crédito imobiliário”, afirma Octavio de Lazari Junior, presidente da Abecip