Dentre tantas transformações, a pandemia também vem alterando as configurações das edificações habitacionais, imprimindo um novo perfil de mercado aos empreendimentos. E não apenas para novos projetos, mas também na atualização dos imóveis existentes. O maior tempo em casa fez com que as pessoas percebessem que as disposições atuais das residências não mais atendiam as necessidades. “Há uma revalorização do lar, de seu significado como espaço de descanso e trabalho”, pontua Felipe Cunha, diretor de incorporação da Cyrela.

De fato, as pessoas nunca estiveram tão presentes em seus lares. “Com isso, as pequenas coisas que nos incomodavam em nossas moradias se tornaram insustentáveis, motivando a busca por renovação e melhor qualidade”, salienta o arquiteto Celso Rayol, sócio-fundador da Cité Arquitetura. “Entrada de luz, boa ventilação, pé direito mais alto e confortável são elementos que sempre fizeram parte do repertório da arquitetura, mas que voltaram a ser essenciais na demanda dos moradores.”

Mais que um novo perfil, diz ele, o que ocorre é uma redescoberta do quanto se espera das casas. “O importante não é mais apenas a localização ou o número de quartos, mas a qualidade de vida no cotidiano”, completa Rayol. Segundo Erica Pinheiro, gerente de produto da Bild Desenvolvimento Imobiliário, as pessoas estão mudando seu estilo de vida para priorizar certas áreas e relações.

Assim, a demanda por produtos e experiências que ofereçam um “senso de propósito” está aumentando na mesma proporção. “Com as mudanças na jornada de trabalho facilitadas pelas plataformas digitais, surgem novas formas de interação com o lar, já que as pessoas estão encontrando mais tempo para curtir a casa e estão mais preocupadas com a qualidade do espaço em que vivem”, diz.

Elementos como entrada de luz, boa ventilação e pé direito mais alto voltaram a ser essenciais na demanda dos moradores

EXIGÊNCIAS

Os analistas destacam que esse movimento não deve ser passageiro, pois mesmo com o arrefecimento da pandemia as demandas não se alteraram e a maior atenção com a residência se manteve em alta. “Com o isolamento, as pessoas perceberam o quanto é importante viver em um ambiente que supra suas necessidades”, resume Jorge Ferrari, CEO da Mônaco Incorporações. “Na minha visão, o consumidor prioriza três aspectos: serviços dentro do empreendimento, imóveis mais amplos e espaço para home-office.”

A gestora executiva de produtos da MRV, Juliana Lopes, concorda. “As pessoas querem ambientes funcionais, que se ajustem às suas necessidades”, observa. Para Rayol, o local de trabalho passou a ser importante por dois motivos: o primeiro é o conforto, pelo número de horas em que as pessoas ficam no espaço; e o segundo, posto em evidência com as chamadas por vídeo, é a imagem que queremos passar. “Nesse contexto, ter um espaço apropriado para o trabalho não é mais luxo, mas pré-requisito”, sustenta.

As novas exigências do consumidor – especialmente de alto padrão – passam, por exemplo, por cômodos e varandas mais amplas, locais abertos em contato com a natureza e espaços para o lazer, eventualmente conectados com clubes de campo. Além de outras comodidades, como automação da residência e carregadores de veículos elétricos, passando por questões de sustentabilidade, como geração própria de energia e sistemas ecofriendly na coleta de resíduos e reúso de água. “Alguns empreendimentos já são entregues com placas fotovoltaicas para a geração de energia solar nas áreas comuns”, lembra Lopes.

Com a vida social sendo retomada, há ainda uma maior preocupação com os espaços sociais, como a cozinha e a sala, aponta Rayol. “A cozinha gourmet, aberta para a sala, se tornou objeto de desejo para receber amigos e familiares agora que, finalmente, vivemos sem o isolamento”, aponta. “Durante os meses mais ferrenhos da pandemia, em que ficamos restritos à casa, poder descansar e pegar sol em uma varanda ganhou destaque.”

Também para o sócio da Norden Arquitetura, Paulo Renato Alves, houve uma revalorização da varanda. “Com a pandemia, as pessoas ficaram no mesmo espaço o tempo inteiro passou a incomodar, principalmente para quem tinha que trabalhar”, ressalta. “Assim, a varanda passou a ser um ‘refresco’ para a convivência diária.”

Outra mudança está relacionada com a disposição dos cômodos. “Agora, as pessoas querem imóveis com mais divisões, justamente para ter um espaço dedicado ao trabalho”, afirma Cunha. “Se, antes, o consumidor pedia dois quartos maiores, hoje prefere três um pouco menores, de forma que o local de trabalho fique segregado.”

Isso, segundo Celso Petrucci, vice-presidente da Área Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), não significa aumentar o tamanho dos imóveis. “Mais espaço na planta é algo complicado de viabilizar, pois significa maior valor, o que pode tornar o produto fora do preço em relação à demanda”, adverte. Alves faz coro, lembrando que as plantas não ficaram maiores, mas foram readaptadas. “As pessoas não ficaram mais ricas”, diz. “Sendo assim, a necessidade de trabalhar em casa exigiu adaptações, mas não aumentou o tamanho das plantas.”

No segmento de alto padrão, a qualidade de vida no cotidiano tornou-se mais importante que a localização ou o número de quartos

MOVIMENTO

Os novos projetos também estão dando maior ênfase às possibilidades de uso das áreas comuns para o trabalho em casa. “Um bom exemplo é a utilização do salão de festas para trabalhar ou receber clientes, o que antes não era comum”, frisa Petrucci.

Para Marcelo Dzik, diretor executivo de incorporação da Even, esse é um aspecto que reforça a percepção de que o home-office veio para ficar. “Nos empreendimentos de padrão mais elevado tem surgido uma torre separada no mesmo condomínio voltada para escritórios”, explica. “São salas que variam de sete a 20 m², com acesso privativo e que podem ser usadas para reuniões ou mesmo trabalho diário.”

Outra tendência impulsionada pela pandemia são as lojas de conveniência ou minimercados. “Esse movimento abarca não apenas residenciais de alto padrão, mas de todas as classes, devido à conveniência e facilidade de implantação e operação”, acentua Cunha, destacando que esses comércios seguem o modelo self-service, com pagamento por cartão ou aplicativo. “Não há funcionários e o controle é feito por câmeras de segurança”, diz.

Também no estacionamento há novidades. Além de tomadas para elétricos, os novos projetos acompanham a tendência por carros compartilhados. Nesse caso, são utilizadas vagas provisórias de forma rotativa. Também as portarias vêm sendo modernizadas. “Com a intensificação do delivery, as guaritas tiveram que ser remodeladas, de forma a atender aos novos serviços”, destaca Dzik. “Agora, são maiores e contam com mais armários e melhor infraestrutura para guardar as encomendas.”

Isso também vale para o bicicletários, que estão mais bem-dimensionados e com tomadas para carregar bikes elétricas. Outra inovação são os chamados ‘pet places’, dedicados aos animais de estimação e que contam com objetos que permitem treino e entretenimento, além de bebedouros e local para as necessidades fisiológicas do animal. “Com a pandemia, o consumidor tem buscado ao máximo facilitar a vida e resolver tudo de forma mais ágil”, observa Lucas Couto, diretor comercial e de marketing do Grupo Patrimar. “Mais que buscar espaços, como academias, quadras e piscinas, ele busca serviços e comodidades.”

A partir dessa demanda, lembra o especialista, começou-se a conceber empreendimentos com serviços diversos, como lavanderia, espaço de ferramentas, sala de massagem, espaço de beleza e aplicativos virtuais, com os quais o morador pode contratar serviços. “O espaço de coworking está presente em todos os novos projetos, com wi-fi nas áreas comuns e aplicativo de agendamento que complementam a experiência do morador”, sublinha Couto, lembrando que há empreendimentos que também permitem a personalização das plantas.

Novo consumidor quer ambientes funcionais e que se ajustem às suas necessidades

TECNOLOGIA

Em meio a mudanças aceleradas, uma questão que se coloca é como o mercado vem respondendo ao novo cenário. “A adaptação foi dolorosa, rápida e necessária”, descreve José Luiz Camarero Neto, sócio-diretor do Grupo Bild e Vitta. “O segmento enfrentou vários desafios, como paralisação de obras, dificuldades com fornecimento de matéria-prima e imprevisibilidade de custos dos principais insumos.”

No entanto, ele acredita que ocorreram avanços importantes em várias áreas desde que a pandemia se instalou. Por exemplo, arquitetos e engenheiros estão mais confiantes na utilização de ferramentas de colaboração digital como o BIM. “As empresas também estão utilizando mais canais on-line e ferramentas digitais em seus processos e rotinas”, completa.

Nesse contexto, a tecnologia vem ganhando terreno. “Assim como em outros momentos de inovação, é mais comum que incorporadoras capitalizadas e com características disruptivas puxem a fila no uso das novas tecnologias”, afere Arnaldo Curiati, um dos fundadores da UBlink. Entre as novidades tecnológicas disponíveis para o setor, ele cita o uso de drones para procura de terrenos e monitoramento de obras. “Cada vez mais, a gestão de obras conta com o suporte de softwares na busca por mais precisão e otimização do tempo”, acentua. “Há também recursos com potencial, mas ainda pouco utilizados em função do custo, como a impressão 3D de peças.”

Além da pandemia, um dos motores dessas mudanças é a sustentabilidade. “Hoje, os consumidores estão mais atentos e demandam negócios pautados em soluções que respeitem o meio ambiente”, corrobora Couto, no que é seguido por Luiz Rogério Venturini, diretor executivo do grupo A.Yoshii. “Os empreendimentos não só acompanham a realidade de mercado como precisam antever necessidades, tendo em vista que, no momento do lançamento, o imóvel precisa estar quatro anos à frente, projetando a época da entrega”, adiciona.

Por isso, diz ele, as novas tendências de construção sempre estão presentes nos projetos, incluindo energia renovável, novidades automobilísticas e hábitos de consumo e vida. “As áreas de lazer, além de serem ponto de encontro de convívio social, tornaram-se espaços para ‘despressurizar’ e cuidar da saúde física e mental”, conta.

Como se vê, as pessoas estão mais preocupadas com a qualidade do que com o tamanho do espaço em que vivem. “Essa qualidade se traduz em conforto em todos os sentidos: acústico, térmico e lumínico”, reforça Erica Pinheiro.

QUALIDADE

De acordo com os especialistas, para atender a esse novo consumidor – que inclui o de renda média – é preciso estar atento. “O novo cliente é altamente qualificado e faz parte do que chamamos de ‘classe criativa’”, explica João Caetano, fundador da Mapfry. “Além da readequação das residências, vemos uma nova distribuição da mão de obra qualificada, que se concentrava nas imediações das regiões empresariais e, agora, pode se distribuir por um arco mais amplo.”

Caetano lembra de uma característica que não deve mudar no pós-pandemia. “A preferência por imóveis menores, mais versáteis e complementados por espaços compartilhados, vem de uma tendência mais marcante de redimensionamento das famílias, com casais decidindo por menos filhos”, observa.

Além de acompanhar o mercado, empreendimentos precisam antever necessidades dos consumidores

Já Camarero Neto destaca que, historicamente, situações de crise relacionadas à saúde influenciam diretamente no jeito de morar das pessoas. “Aconteceu na Idade Média, com a peste transformando completamente o urbanismo e os ambientes. Naquela época, as casas tinham poucas aberturas e entrada de luz natural”, resgata. “Desde meados de 2020, as mudanças vêm acontecendo de forma acelerada, na mesma proporção em que nos adaptamos aos novos modelos de trabalho e convivência”, sustenta.

Nesse cenário, há uma revalorização do papel do arquiteto, acredita Rayol. “Estamos vivendo um novo ‘tempo de qualidade’, o que se traduz inclusive na revalorização da figura do arquiteto”, avalia, destacando ainda a redescoberta da simplicidade nos projetos. “Anos atrás, certamente falaríamos sobre tecnologias avançadas de construção e materiais, mas agora a grande saída está em soluções simples”, pondera.

Nas últimas edições do Prêmio Pritzker, ele exemplifica, foram premiados profissionais que tratam a simplicidade e o conforto ambiental como pontos centrais em seus trabalhos. “No comentário do júri no Pritzker de 2022, uma frase em especial chamou a atenção: ‘A arquitetura não é sobre o objeto, mas sobre o objetivo. Não é sobre o produto, mas o processo’”, cita Rayol. “Esse modo de pensar extrapola o meio arquitetônico, o que também aparece nas pesquisas de mercado.”

Incorporadoras capitalizadas e com características disruptivas puxam a fila no uso das novas tecnologias

MERCADO
Cenário para vendas é desafiador em 2022

Em termos comerciais, no ano passado houve aumento significativo na venda de imóveis residenciais. Segundo Elizabeth Farias, economista do TC Matrix, as empresas conseguiram aumentar as vendas sem perder margem, sugerindo um mercado aquecido.

“Em contrapartida, o desempenho não se deu de forma linear entre os segmentos e o forte ritmo de crescimento parece ter ganhado um ponto de inflexão, com resultado menor que o previsto já em meados de 2021”, esclarece. Para 2022, o cenário é desafiador para a classe média e de baixa renda. “O impacto das condições financeiras mais apertadas – alta inflação e juros elevados – devem ser sentidos com maior intensidade em segmentos de média renda”, afirma. “E, apesar de difusa entre as classes, a sensibilidade do setor ao ciclo econômico confere sacrifícios de margens e retrações nas vendas prospectivas.”

Cenário no mercado imobiliário tende a ser mais positivo quando virar o ciclo de aperto monetário

A menor liquidez, efeito da política monetária restritiva, também tende a interferir nas decisões de investimentos pelas companhias, que podem optar por estratégias mais consolidadas.

“Apesar de um cenário desfavorável no curto prazo, esperamos que os investimentos mantenham parcela importante de participação no PIB. Quando o ciclo de aperto monetário virar, o cenário tenderá a ser mais positivo”, analisa Fabrício Henrique Silvestre, economista do TC Matrix, que acredita que a Selic cairá somente a partir do 2º semestre de 2023. “Do lado dos riscos, a deterioração da capacidade de investimento do setor público pode contrair a disponibilidade de recursos para o subsídio de moradias no segmento de baixa renda”, avalia.