O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central anunciou na semana passada o aumento da taxa Selic de 11,25% para 12,25% ao ano.

A decisão, que representa a maior alta do governo Lula, acende um sinal de alerta para o mercado imobiliário. Com a perspectiva de novos aumentos no próximo ano, investidores e incorporadores já se preparam para um cenário turbulento.

“O modelo de negócios das incorporadoras é marcado por capital intensivo e ciclo longo, portanto uma alta na taxa básica de juros afeta diretamente a margem dos empreendimentos e a geração de caixa”, aponta Ebran Theilacker, CEO da Versi, fintech que gerencia crédito imobiliário para incorporadoras do segmento econômico.

Ele explica que o ambiente de Selic alta também dificulta o acesso a crédito imobiliário. “A taxa básica de juros aumenta, aumenta a rentabilidade dos investimentos de menor risco (renda fixa) e os investimentos na economia real com maior risco se tornam menos atrativos”, lamenta.

Na visão de Carlos Corsini, Head da WIT Real Estate, empresa especializada em gestão de patrimônio imobiliário, a alta de juros deve gerar um efeito cascata no setor.

“Os incorporadores dependem do financiamento imobiliário para realizar construções e os compradores para adquirirem um imóvel. Logo, ela afeta diretamente a demanda e o custo de incorporação”, entende.

O executivo diz que o risco também deve assustar os investidores. “Você tem uma diminuição de investidores que poderiam participar do empreendimento imobiliário na sua fase de lançamento ou de desenvolvimento porque eles acabam recebendo mais juros no banco do que participando de um projeto em fase de construção”, situa Corsini.

O que muda para o comprador? - A tendência de alta na Selic também deve afetar o financiamento imobiliário. O público mais afetado deve ser o potencial comprador média renda, que não pode recorrer ao Minha Casa, Minha Vida ou não tem a liberdade financeira dos mais ricos. Este é um perfil mais dependente do financiamento bancário tradicional, que depende especialmente da captação da poupança.

“Deve crescer a necessidade de renda para o financiamento do imóvel, tornando o mercado endereçável mais restritivo. Assim, as incorporadoras correm o risco de não venderem os imóveis mesmo tendo demanda”, afirma Theilacker.

Em nota enviada à imprensa, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) afirma que a decisão do Copom “intensifica os desafios enfrentados pela economia brasileira”.

A instituição entende que “os juros elevados restringem o acesso ao crédito, dificultam investimentos e ampliam as despesas financeiras de famílias e empresas”.

Por outro lado, Matheus Kurtz, diretor de Vendas e Franquias da Auxiliadora Predial, defende que a Selic alta pode significar uma oportunidade. “O momento atual pode ser propício para adquirir imóveis a preços mais acessíveis, apostando na futura queda de juros para renegociar as condições de financiamento”, observa.

“Para vendedores e construtoras, o desafio está em manter a atratividade das ofertas e criar condições que mitiguem os efeitos da alta dos juros sobre o público-alvo. Assim, o mercado imobiliário brasileiro, como em outros momentos de variação da Selic, segue uma dinâmica cíclica que premia o planejamento e a visão de longo prazo”, defende Kurtz.