Os lançamentos e as vendas de imóveis cresceram nos primeiros três meses deste ano em relação ao mesmo período do ano passado, mas os números devem ser lidos com cautela, de acordo com analistas.

Dados compilados pelo Estadão/Broadcast (sistema de notícias em tempo real do Grupo Estado) com base nos relatórios divulgados por 15 incorporadoras listadas na Bolsa mostram que os lançamentos no primeiro trimestre alcançaram R$ 6,3 bilhões, avanço de 14,8% em relação ao mesmo período de 2021.

As vendas líquidas (descontados os distratos) alcançaram R$ 6,4 bilhões, aumento de 6,7% na mesma base de comparação anual. Já a velocidade média trimestral de vendas (que mede as vendas em relação ao estoque total) caiu de 22,9% para 18,1%.

Um dos fatores que explicam a alta é a base de comparação mais fraca, já que o começo de 2021 foi marcado pela pandemia.

Além disso, 2022 não será um ano fácil para o mercado imobiliário, com inflação e juros elevados, preços dos imóveis em alta, poder de compra abalado e incertezas típicas de ano eleitoral.

Alta renda – Assim, as incorporadoras passaram a priorizar projetos de alto padrão, destinados a pessoas com maior poder de compra e que sentem menos as crises.

“Podemos dizer que a desaceleração esperada, de fato, se confirmou”, disse o analista do BTG Pactual Gustavo Cambauva. “As empresas têm mais estoques, estão trabalhando mais tempo nas pré-vendas e aumentaram a cautela em um cenário mais complicado.”

Cambauva afirmou, porém, que a queda na velocidade de vendas tem sido moderada, indicação de que o mercado permanece saudável e distante de uma crise, apesar do desaquecimento.

“O preço do imóvel subiu bastante, e as empresas continuam tentando repassar a inflação para o preço final. Então, a solução foi atuar de modo mais seletivo. Não dá para lançar qualquer coisa.”

A mesma leitura é feita pelos analistas de construção do Citi, André Mazini e Hugo Grassi. “A desaceleração aconteceu. Agora a prioridade está nos projetos de melhor margem”, afirmou Mazini.

Segundo Grassi, o momento pede seletividade. “As incorporadoras estão tentando acomodar o portfólio de lançamentos com prioridade para os produtos voltados aos consumidores de maior renda.”

Um exemplo da revisão no plano de negócios para se adaptar à nova situação é a Mitre, que apostou na diversificação. A incorporadora criou uma linha de alto luxo, com apartamentos a mais de R$ 25 mil por m², que combinam arquitetura de grife e localização em áreas nobres.

Ao mesmo tempo, criou uma linha mais econômica, na faixa de R$ 7 mil a R$ 9 mil por m² e com unidades menores.

Um destaque positivo, segundo analistas, foi a Cyrela. A incorporadora mais que dobrou os lançamentos. Ao todo foram seis empreendimentos, sendo 59% das unidades voltadas ao público de alta renda e 29% para o de média renda.