A Câmara Municipal de São Paulo aprovou no dia 31 de maio, em primeira votação, a revisão do Plano Diretor Estratégico, que muda regras para construções e adensamento da cidade. O projeto foi aprovado por 42 votos a 12, mas o texto ainda precisa ser votado mais uma vez, o que deve ocorrer em três semanas.

Entre as principais mudanças do projeto estão a ampliação dos eixos de estruturação urbana, permitindo que prédios mais altos sejam construídos em áreas mais afastadas do transporte público, e o afrouxamento das regras para pagamento da outorga onerosa, uma taxa que as construtoras pagam à Prefeitura para erguer seus prédios.

Desde o ano passado estão sendo realizadas audiências públicas para debater a proposta apresentada pela Prefeitura, mas na semana passada foi apresentado um projeto substitutivo pelo vereador Rodrigo Goulart (PSD), relator da revisão, que trouxe diversas inovações em relação ao projeto inicialmente apresentado pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB).

Divergências – O texto opõe entidades que representam o mercado imobiliário e associações de moradores e urbanistas. A revisão do Plano Diretor vem se arrastando desde 2021, mas foi adiada por conta da pandemia. Partidos da oposição e urbanistas alegam que houve falta de transparência e de participação popular na apresentação de um texto completamente diferente do que vinha sendo discutido.

As entidades apontam como principais problemas a criação das zonas de concessão e as mudanças no Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb).

O Secovi-SP, entidade que representa o mercado imobiliário, afirmou em nota pública que a proposta de revisão do Plano Diretor “amplia o que deu certo na sua concepção e permite maior inclusão de pessoas em áreas dotadas de infraestrutura urbana”.
O Ministério Público pediu na Justiça a suspensão da revisão do plano, argumentando que o substitutivo mudou drasticamente a proposta sem que haja novas discussões. A Justiça pediu explicações à Prefeitura e à Câmara Municipal e ainda não houve decisão.

A fim de acalmar as críticas, Goulart informou que serão realizadas mais quatro audiências públicas antes da segunda votação, que deve ocorrer em 21 de junho.

Principais mudanças – Pela regra atual, é possível construir até quatro vezes a área do terreno em áreas próximas ao transporte público, os chamados eixos de estruturação da transformação urbana.

Atualmente, são considerados eixos de estruturação da transformação urbana aquelas áreas que ficam a até 600 metros de estações de metrô, trem ou monotrilho e até 300 metros de corredores de ônibus.

Pela proposta, as áreas poderão ser alteradas “a qualquer momento com base em estudos” para contemplar áreas que fiquem até 1 000 metros de estações de metrô, trem ou monotrilho e até 450 metros de corredores de ônibus. Nesses eixos é possível construir prédios mais altos.

Na prática, com a possibilidade de ampliar a área dos eixos “a qualquer momento”, a prefeitura autoriza que os edifícios maiores sejam construídos mais longe do metrô. Essas ampliações teriam que ser sugeridas pela gestão municipal e aprovadas caso a caso.

Outra mudança que pode acarretar em prédios maiores mesmo longe do transporte público é que a proposta permite que sejam construídos prédios até três vezes a área do terreno em regiões fora dos eixos de estruturação urbana, o que na prática permitiria edifícios mais altos até nos miolos dos bairros.

Uma outra mudança de destaque é sobre a outorga onerosa. Atualmente, uma construtora que quiser erguer um prédio na cidade de São Paulo tem que pagar via de regra uma taxa chamada outorga onerosa do direito de construir. O valor varia de acordo com o local onde está o terreno e a altura que o prédio terá. Este valor é pago em dinheiro e vai direto para o Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb), que é usado para construção de habitações de interesse social, investimento no transporte público coletivo, em ciclovias e em calçadas.

Pela proposta, essa outorga poderá ser paga não mais em dinheiro, mas em obras. De acordo com o texto, as construtoras poderão pagar o valor “em execução de obras de mobilidade, drenagem e habitação”, que tenham o custo equivalente de até 90% do valor total da contrapartida. Ou seja, há um desconto de 10% do valor da outorga, e há a possibilidade do valor do fundo ser usado para recapeamento de vias, por exemplo.

Uma inovação trazida pelo projeto é a criação das Zonas de Concessão. A proposta prevê que a Lei de Zoneamento (que também está em debate na Câmara Municipal) vai disciplinar regras específicas para essas regiões que foram cedidas ou têm planos de serem cedidas para a iniciativa privada – como é o caso do Parque do Ibirapuera, na Zona Sul, e do Vale do Anhangabaú, no Centro.

Na prática, a prefeitura poderá criar novas regras para esses locais que foram concedidos, como permitir a construção de prédios com parâmetros diferentes dos que são seguidos no bairro em que eles estão localizados. Seria possível, em uma zona de concessão, permitir ou proibir prédios mais altos que no entorno, ou com uso comercial que não seria permitido normalmente naquela região.