Atualmente, diversos municípios preparam-se para lançar projetos de Parceria Público-Privada (“PPP”) envolvendo operações urbanas consorciadas, na linha do que foi inaugurado pelo Projeto Porto Maravilha, no município do Rio de Janeiro. O objetivo deste artigo é apresentar as linhas iniciais sobre essa vertente de projetos que vem despertando o interesse do mercado, seja pela exposição potencial em caso de sucesso, seja pelo interessante mecanismo de financiamento adotado.

Antes de qualquer coisa, cumpre definir o que seriam as operações urbanas consorciadas. São instrumentos de política urbana que, nos termos da Lei federal n° 10.257/01 (“Estatuto das Cidades”), mais especificamente em seu art. 32, definem-se como “o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental”.

Ou seja, são projetos complexos que visam a promoção da reestruturação/revitalização local e que poderão prever, como medidas para tanto, “a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias, considerado o impacto ambiental delas decorrente; a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente; e concessão de incentivos a operações urbanas que utilizam tecnologias visando a redução de impactos ambientais, e que comprovem a utilização, nas construções e uso de edificações urbanas, de tecnologias que reduzam os impactos ambientais e economizem recursos naturais, especificadas as modalidades de design e de obras a serem contempladas”.

A realização de operações urbanas consorciadas deverá ser aprovada pela respectiva Câmara Municipal contendo, no mínimo, a definição da área a ser atingida; o programa básico de ocupação; programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação; finalidades da operação; estudo prévio de impacto de vizinhança; e as formas de controle da operação, as quais, obrigatoriamente, deverão considerar a participação da sociedade civil.

O primeiro projeto de PPP nessa linha, como adiantado acima, foi o do Porto Maravilha, promovido pela Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro (“CDURP”), sociedade de economia mista, controlada pela Prefeitura local, tendo como principais atribuições implementar e gerir a concessão de obras e serviços públicos na região do porto, além de administrar os recursos patrimoniais e financeiros referentes ao projeto. O escopo da PPP engloba uma série de atividades a cargo do Parceiro Privado, tais como a conservação e manutenção do sistema viário, de áreas verdes e praças; manutenção e reparo de iluminação pública e calçadas; execução de serviços de limpeza urbana; implantação de coleta seletiva de lixo; manutenção da rede de drenagem e de galerias; manutenção da sinalização de trânsito; instalação e conservação de bicicletários; manutenção e conservação de pontos e monumentos turísticos, históricos e geográficos; e o atendimento ao cidadão. Além disso, um interessante rol de obras e intervenções foi estabelecido contratualmente, como a demolição do Elevado da Perimetral e a construção e um museu.

Nota-se, portanto, que o projeto permite a transferência de diversas atividades de extrema importância em um só contrato, viabilizando ganhos de eficiência, seja ao Contratado e, principalmente, ao próprio Contratante, que poderá concentrar esforços na gestão de um só contrato para realização de diversas atividades essenciais.

O aspecto mais interessante das operações urbanas realizadas no contexto de uma PPP, aqui parabenizando o pioneirismo do Porto Maravilha, reside no fato de que o projeto, muito embora com alto valor de contrato e vultosos investimentos, não onerou diretamente a Administração Pública (o que pode ser utilizado em todas as operações urbanas consorciadas, diga-se de passagem). Isso porque o mecanismo de financiamento da contraprestação é intrínseco à própria operação urbana. A legislação permite que, nestas operações, a municipalidade aumente o potencial construtivo da região, emitindo títulos que autorizam este acréscimo nas construções, os chamados Certificados de Potencial Adicional Construtivo (“CEPAC”). Estes títulos, por óbvio, têm interessante valoração no mercado e a própria legislação estabelece que o produto de sua comercialização, pela municipalidade, deve ser revertido em investimento na região da operação urbana.

Assim, comercializando-se os CEPACs, pode o município levantar os recursos necessários ao pagamento das contraprestações previstas em contrato, não onerando seu orçamento neste ponto. O projeto do Rio de Janeiro, contudo, foi mais além e estruturou um Fundo de Investimentos Imobiliários para concentrar os valores auferidos com a comercialização dos CEPACs e eventuais novos investimento da CDURP na região. Com isso, dois outros benefícios foram gerados: de um lado, afasta-se o risco dos recursos entrarem no tesouro municipal e perderem liquidez e exequibilidade exigida pelos financiadores do projeto, reduzindo os riscos e, nesta medida, os custos com o financiamento; por outro lado, também permite ao município, caso tenha sucesso e enxergue oportunidades, viabilizar novos investimentos via CDURP, gerando recursos para novos projetos neste segmento.

Esses benefícios ganham maior importância para as PPP ao se considerar o gargalo atualmente vivenciado na estruturação de mecanismos de pagamento e garantia da contraprestação ao Parceiro Privado. A utilização dos CEPACs pode servir como alternativa a ambos os instrumentos, facilitando a estruturação de projetos e, mais uma vez, reduzindo os riscos atrelados.

Além do Rio de Janeiro, Niterói prepara-se para a divulgação de PPP vinculado à revitalização do centro da cidade, resultado de Manifestação de Interesse da Iniciativa Privada apresentada pelas empresas Construtora Norberto Odebrecht Brasil S.A., Construtora Andrade Gutierrez S.A. e Construtora OAS S.A. Na mesma linha, o município de São Paulo publicou o Chamamento Público nº 1/2013, para obtenção de manifestação de interesse na elaboração e apresentação de estudos de transformação urbana da área denominada Projeto Arco Tietê, tendo despertado o interesse de mais de 40 (quarenta) empresas na primeira fase do procedimento. Para a segunda fase, que contará com a modelagem efetiva do projeto, 26 (vinte e seis) empresas já foram autorizadas para o desenvolvimento dos estudos necessários, os quais provavelmente indicarão uma nova PPP nos moldes aqui mencionados. Outros municípios, como Belo Horizonte, Salvador e Fortaleza, dentre outros, também estudam projetos nesta linha.

Para concluir, as PPP em operações urbanas são projetos interessantes, que permitem agregar mecanismos da política urbana com os benefícios das PPP. Para citar alguns: centralização dos contratos, contratação com base em resultados, melhoria na gestão, compartilhamento de riscos e maior segurança aos agentes privados. Apesar de complexos na estruturação, projetos como estes poderiam ser mais difundidos, haja vista os benefícios que tais operações urbanas costumam estabelecer aonde já realizadas.

* Rosane Menezes Lohbauer, Rodrigo Barata e Cecília Thomé Alvarez são, respectivamente, sócia e associados do Madrona Hong Mazzuco – Sociedade de Advogados (MHM).