Nos últimos dois anos, o mercado imobiliário brasileiro vem passando por diversas transformações, com a pandemia mudando a forma como as pessoas enxergam suas residências, que para muitos se tornaram uma extensão do trabalho e, inclusive, do lazer.

Além disso, a tecnologia – tanto na forma de aquisição de imóveis quanto em processos construtivos – vem se tornando cada vez mais uma grande aliada do setor.

Em entrevista exclusiva concedida à Revista Grandes Construções, o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antônio França, comenta os impactos dessas mudanças na forma de morar sobre o mercado imobiliário, além de traçar perspectivas para o setor que, mesmo diante de um persistente cenário de incertezas econômicas, continuam positivas.

Com uma atuação bastante diversificada, o profissional tem uma visão ampla do assunto. Formado em engenharia civil, França também é sócio-presidente da França Participações, empresa que fornece soluções para as áreas de gestão e finanças, além de atualmente ocupar a vice-presidência do Conselho Superior da Indústria da Construção, da Federação das Indústrias do Estado de São Paulo (Consic/Fiesp), e a presidência do Conselho da Renac (Recuperadora Nacional de Crédito).

“O mercado imobiliário segue como um dos mais importantes protagonistas no processo de recuperação da economia brasileira, em especial pelo número de empregos gerados”, diz ele. Acompanhe.

• Como vem sendo o desempenho do mercado imobiliário durante a pandemia?

Os dados mais recentes do Indicador Abrainc-Fipe mostram que o setor vem mantendo um bom patamar de vendas, similar ao do ano passado. A exceção é o segmento Casa Verde Amarela, que vem registrando um pouco mais de dificuldades em função da pressão de custos e da queda na renda das camadas mais pobres, já o segmento residencial de médio e alto padrão (MAP) segue com um bom volume de vendas. Mesmo com a alta na Selic, a taxa de Crédito Imobiliário vem se mantendo em um patamar atrativo.

• Pode detalhar esses resultados?

Em maio de 2022, houve uma originação de R$ 17 bilhões no setor, o que constitui o melhor resultado do ano. No acumulado de 2022, já foram produzidos R$ 69 bilhões em novos financiamentos, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Além disso, a expectativa de valorização no preço dos imóveis gera oportunidades de compras.

• Nesse quadro, qual é a perspectiva para o ano em termos de vendas?

Devemos fechar o ano com um volume de vendas similar ao ano de 2021, o que é um bom resultado. Segundo pesquisa da Brain, empresa de inteligência estratégica do mercado imobiliário brasileiro, 35% dos brasileiros pretendem comprar imóveis, ou seja, ainda existe um bom mercado em potencial. O mercado imobiliário se mostra resiliente no cenário macroeconômico atual, seguindo como um dos mais importantes protagonistas no processo de recuperação da economia brasileira, em especial pelo número de empregos gerados que, em 2022, já chegou a 155 mil novos postos formais, de acordo com dados do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged).

• No seu ponto de vista, o que poderia impulsionar ainda mais o setor?

É importante realizar ajustes no programa Casa Verde Amarela [a entrevista foi realizada antes de o programa reduzir as taxas de juros e passar a abranger um teto de renda maior] que permitam recompor o poder de compra da população em relação ao mercado imobiliário. Já no mercado de média e alta renda precisamos ampliar as fontes de funding, para não depender somente da poupança. Em todo o mundo, o Crédito Imobiliário só é viável com taxas baixas. Além disso, precisamos de uma legislação que permita ao incorporador construir de forma mais livre, para atender os desejos do mercado consumidor. A legislação não pode interferir no tipo de moradia dos indivíduos.

Segundo França, o setor é protagonista no processo de recuperação da economia brasileira e se mostra resiliente no cenário macroeconômico atual

• É possível afirmar que a pandemia transformou o mercado imobiliário brasileiro? De que forma?

A pandemia impôs uma nova realidade aos brasileiros e, consequentemente, também ao setor da incorporação imobiliária. Agora, uma casa ou apartamento deve ser enxergada como uma extensão do ambiente de trabalho e do lazer. Por isso, a incorporação imobiliária trabalha cada vez mais em projetos que valorizam o home-office, por exemplo, além de espaços de coworking nos condomínios, imóveis inteligentes e conectados, valorização das áreas verdes e transformação das portarias em terminais de logística.

• Essa transformação também inclui o relacionamento com o cliente?

Certamente, temos um cenário promissor para seguirmos apostando na digitalização. Atualmente, o Brasil conta com 72% dos serviços públicos digitalizados – e plataformas como o aplicativo gov.br acumulam cerca de 115 milhões de usuários cadastrados. Um estudo interessante feito pela Abrainc em parceria com a Brain – intitulado “A Jornada de Compra do Imóvel” – aponta que 6% dos compradores de imóveis, em 2021, fizeram a aquisição do imóvel por meio 100% digital. O levantamento destaca ainda que 52% dos compradores realizaram ao menos uma parte do processo de compra de forma virtual, como a busca por informações, as conversas com os corretores de imóveis e, até mesmo, o processo de financiamento pela internet. O mais importante é que 80% dos compradores, que realizaram ao menos essa experiência digital na jornada de compra do imóvel, gostaram da experiência.

• Em termos de processos construtivos, quais são as principais tendências atuais do setor?

A construção civil não para de evoluir e, com isso, surgem novos métodos construtivos que focam em mais produtividade, sustentabilidade e qualidade dos empreendimentos. Um exemplo é o da construção modular residencial, que já está presente em várias partes do mundo e traz resultados muito positivos. Entre as soluções já disponíveis no Brasil, podemos destacar ainda o wood frame e o steel frame, que fazem parte da chamada construção off-site, além do BIM (Building Information Modeling – ou Modelagem da Informação da Construção, em português). Todos esses métodos buscam a padronização, a racionalização dos materiais e a otimização da produtividade. Ou seja, a indústria tem buscado cada vez mais novas tecnologias que permitam melhores resultados e maior segurança para o consumidor final.

• Como a sustentabilidade ambiental impacta as operações?

O compromisso das incorporadoras e construtoras com a sustentabilidade tem crescido bastante nos últimos anos. Diversas empresas têm intensificado os investimentos nos pilares ESG e destinado recursos para o plantio de árvores, por exemplo, inclusive promovendo a recomposição de áreas de preservação ambiental. Temos ainda outra frente que está investindo em canteiros sustentáveis e socialmente responsáveis – e, para isso, até um selo foi criado, com o objetivo de estabelecer um padrão de sustentabilidade nos canteiros e comunidades do entorno. Outras ações que merecem destaque incluem a compra de materiais sustentáveis, controle do ruído, responsabilidade social, educação ambiental e uso racional da água, entre outras.

Incorporação imobiliária trabalha cada vez mais com imóveis inteligentes, diz especialista

• Pode citar um exemplo prático disso?

Recentemente, uma de nossas associadas contratou uma consultoria especializada em serviços e produtos focados na transição para a economia de baixo carbono, para desenvolver e consolidar um projeto de ESG na empresa. Tivemos ainda uma outra iniciativa de criação de um Comitê de ESG na empresa, com o objetivo de avaliar a exposição a riscos, gerenciá-los e implementar políticas de mitigação, assim como inserir práticas sustentáveis nos empreendimentos da companhia. O importante é que consumidores e investidores cada vez mais estão buscando empresas sustentáveis, que já priorizam essa agenda em suas políticas, o que é fundamental para todo o ecossistema que as envolvem. O ESG é um diferencial competitivo e vai ajudar a definir as empresas que vão se destacar no futuro.

• Circunstancialmente, como a inflação e os juros altos podem afetar essa evolução?

O aumento na taxa de juros não impede o investimento em imóveis, principalmente ao se avaliar o histórico brasileiro, em que a Selic quase sempre esteve acima de dois dígitos e, mesmo assim, o mercado imobiliário não deixou de se desenvolver. De fato, houve um forte aumento na taxa Selic, que passou de 2% (em 2021) para 13,25% (em 2022). Porém, quando avaliamos a taxa do financiamento habitacional do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), que tem a Poupança como funding, esse aumento foi só de 2%. Já no programa Casa Verde Amarela, que corresponde por 80% das unidades produzidas no Brasil, o funding é o FGTS, de modo que as taxas de juros não tiveram aumento em função da Selic. Além disso, a taxa sequer é o item mais importante no financiamento. Outra pesquisa da Brain, realizada em parceria com a Abrainc, mostrou que a taxa foi considerada somente o terceiro item mais importante no financiamento, sendo menos relevante que o valor da entrada e da parcela.

Experiência digital agrada o consumidor na jornada de compra do imóvel, aponta o executivo

• O consumidor não fica receoso nesse contexto de reajustes?

Atualmente, é possível financiar em até 40 anos, o que reduz muito o valor da parcela, ou, ainda, realizar a portabilidade ao longo do financiamento, o que permite uma redução na taxa ao longo do financiamento. Dessa forma, 65% dos compradores de imóvel que responderam a pesquisa da Brain disseram que seguiriam com a compra mesmo que houvesse um aumento na taxa. Com relação à inflação, o brasileiro vê a compra do imóvel como uma forma de proteger parte do patrimônio da alta inflacionária, assim como de obter ganhos reais no longo prazo. Tanto que os empreendimentos atraem cada vez mais compradores e investidores, que veem maior interesse neles em relação às aplicações financeiras tradicionais.

Tendência atual no setor é de padronização, racionalização do uso de materiais e otimização da produtividade

• Qual é o maior desafio atual para o setor? E a principal oportunidade?

O principal desafio do setor é o aumento nos custos de construção, que ocorreu em função da alta global nos preços dos insumos e do desordenamento nas cadeias produtivas. Isso afetou o mercado de baixa renda, porém o governo vem implantando medidas no programa Casa Verde Amarela para recuperar o poder de compra das famílias mais pobres. Em termos de oportunidades, ainda temos um déficit habitacional de 7,8 milhões de moradias no país e uma demanda potencial de 11,4 milhões de imóveis até 2030. Ou seja, temos um mercado em crescimento, acesso ao crédito imobiliário e condições ainda mais facilitadas de pagamento em relação aos anos anteriores. E, acima de tudo, um público interessado em novos produtos e tecnologias que agreguem valor ao imóvel.