Ao longo dos últimos anos, o mercado imobiliário foi um dos grandes beneficiados pela melhora nos fundamentos da economia brasileira, levando-o a um crescimento bastante acelerado a partir de 2005. O aumento da renda do trabalhador, assim como a abundância de crédito mais barato e com prazos mais alongados, tornaram acessível a aquisição de imóveis a uma parcela da população que anteriormente não teria condições de adquirir a casa própria.

Diante disso, diversas empresas do setor vislumbraram a oportunidade de capturar este crescimento e ao longo do período compreendido entre 2005 e 2007 observou-se uma corrida do setor imobiliário rumo à bolsa de valores para a abertura de seu capital. Nesse período 21 empresas realizaram emissões de ações, captando cerca de R$ 15 bilhões. A partir de então, o mercado vivenciou um período de intensas movimentações.

A sucessão de aquisições e parcerias transformou as empresas do mercado imobiliário brasileiro ao longo dos últimos anos. O que se verifica de comum em todas elas é o elevado ritmo de crescimento: em três anos o faturamento das empresas de capital aberto saltou de cerca de R$ 4 bilhões em 2006 para mais de R$ 20 bilhões em 2009. Além disso, a quantidade de empresas com faturamento anual superior a R$ 1 bilhão aumentou de uma para oito.

O ritmo acelerado de crescimento demandou o emprego de grandes somas em capital de giro, de forma a financiar a construção dos empreendimentos. Com isso, o montante levantado na abertura de capital não se mostrou mais suficiente e a maioria das empresas foi novamente a mercado para captar recursos, tanto por emissão de ações como de debêntures. Tais operações se intensificaram a partir do segundo semestre de 2009 e os resultados anunciados das operações indicam que já foram levantados mais de R$ 14 bilhões adicionais aos recursos obtidos nos IPOs. Adicionalmente, muitas empresas aumentaram a captação por meio de empréstimos bancários e seus balanços publicados indicaram um aumento do endividamento total do setor de R$ 4,7 bilhões ao final de 2007 para R$ 17 bilhões ao final de 2009, elevando o endividamento médio do setor de um patamar de 21% para 43%.

Apesar do crescimento observado, o valor de mercado das empresas decresceu entre 2008 e 2010, o que se explica em grande parte pela crise econômica mundial que resultou em grande queda no valor das ações em meados de 2008. No entanto, devido à nova injeção de capital recebida pelo setor, o valor total das empresas aumentou em pouco menos de 10% entre 2008 a 2010. Atualmente já se verifica uma recuperação no valor das ações em bolsa, com recuperação no patamar de vendas do setor. Porém não há evidências de um grande aumento em relação aos valores pré-crise.

Um fato a se destacar foi o aumento do valor de mercado de empresas que possuem foco em habitações populares, como MRV e PDG Realty. Ambas se beneficiaram do programa “Minha Casa, Minha Vida” do Governo Federal. No entanto, este é um segmento de grandes volumes e margens mais apertadas, o que exige das empresas uma forma de atuação a qual muitas não estão adequadas. Diversas empresas vêm enfrentando dificuldades em atuar neste segmento, havendo até mesmo empresas que desistiram dele, caso da Helbor e JHSF.

Para os próximos anos, existe grande expectativa de crescimento do mercado de construção civil brasileiro. Além de sediar eventos importantes como a Copa do Mundo em 2014 e as Olimpíadas em 2016, o Brasil também conta com importantes programas governamentais como o programa de habitações populares “Minha Casa, Minha Vida” e o PAC (Programa de Aceleração de Crescimento), os quais devem impulsionar o crescimento do faturamento da construção civil brasileira. Por outro lado, tais eventos devem gerar pressões inflacionárias sobre custos de matérias-primas e de mão de obra, por conta da enorme demanda a ser gerada.

Adicionalmente, já foram aprovados na Câmara Municipal e na Assembleia Legislativa de São Paulo projetos de lei “verdes”, que devem gerar nas construtoras a necessidade de cumprir com especificações mais estritas, o que pode eventualmente levar a um aumento nos custos de construção. Além disso, existem certificações como a LEED, de uso inteligente dos recursos, que atualmente podem conferir diferenciais aos empreendimentos, mas que porventura podem vir a se tornar um padrão mínimo exigido no futuro pelos consumidores.