Está sendo construído às margens da Rodovia Dom Gabriel Paulino Bueno Couto (SP-300), na altura do km 84, sentido Jundiaí, o Parque Logístico Logbras Cabreúva. O empreendimento dispõe de 293.796 m² de área de terreno e contará com aproximadamente 128.013 m² de área construída. O parque logístico é direcionado ao desenvolvimento de empreendimentos com perfil logístico e industrial, com ocupação dos espaços por meio de operações de Build to Suit. O termo, em inglês, pode ser entendido como construção sob medida, consistindo em um contrato pelo qual um investidor viabiliza um empreendimento imobiliário segundo os interesses de um futuro usuário, que irá utilizá-lo por um período pré-estabelecido, garantindo o retorno do investimento e a remuneração pelo uso do imóvel.

Nessa modalidade de operação imobiliária, muito utilizada pelos segmentos comerciais, industriais e de serviços, o locador se vê desobrigado da imobilização de recursos em ativos fixos, mas assume o compromisso de uma permanência mínima por um período determinado, fixado em contrato.  Em alguns casos, o locador tem, ainda, a preferência de compra do imóvel ao final do período de locação.

No Brasil, a maior parte dos empreendimentos concebidos dentro deste modelo de operação são  galpões e centros de distribuição, mas o conceito se estende também aos setores de escritórios, hoteleiro e educacional. Geralmente, o locador recebe o empreendimento com uma completa infraestrutura, alto nível de tecnologia aplicada e excelente padrão de acabamento.

O desenvolvimento de parques logísticos feitos sob medida para abrigar as operações de empresas de médio e grande porte é uma tendência mundial que se confirma no Brasil. A adequação à necessidade operacional dos usuários, a localização estratégica e os modais disponíveis devem contribuir para a agilidade das operações da empresa em todos os aspectos, proporcionando facilidade de acesso e aumento da competitividade.

No caso da modalidade Build to Suit, cada detalhe do projeto deve ser cuidadosamente analisado, desde a escolha do local, que tem que assegurar facilidades de mobilidade e transporte de mercadorias por diversos modais; passando pelo projeto arquitetônico, que garanta rapidez, segurança e conforto nas operações; até detalhes fundamentais como resistência do piso, adequada ao perfil da operação, pé-direito, modulação de pilares, controle térmico, condições para uso sustentável, infraestrutura de plataformas adequada para as operações de carga e descarga e sustentabilidade. Tais fatores devem influenciar a definição da melhor técnica construtiva para cada demanda, bem como o acompanhamento e cuidado na entrega das obras.

A partir desses conceitos, foi desenvolvido o projeto de um grande centro de distribuição, com 33.300 m², no Parque Logístico Logbras, no município de Cabreúva (SP), sob encomenda de uma grande muntinacional da indústria farmaceutica, que não autorizou a divulgação do seu nome.

De acordo com Richard Gentil, diretor de Negócios da Engineering, empresa responsável pelos serviços de gerenciamento de projetos e de obras para implantação de galpão logístico, uma das exigências do cliente era que todo o galpão fosse climatizado, com o máximo de estabilidade de temperatura em todos os pontos do prédio, de forma a garantir a conservação dos produtos, perecíveis e de alto valor agregado.

Além da gestão do projeto, coube, ainda, à Engineering fazer o planejamento, acompanhamento de custos do empreendimento e fiscalização das obras, até a entrega das instalações para o usuário final.

Gentil explica que Cabreúva foi escolhida para sediar o empreendimento por vários motivos. O primeiro deles é o fato de o cliente final possuir uma unidade fabril na região, o que reduziria as distâncias até o Centro de Distribuição. Outro fator considerado foi a facilidade de acesso aos principais pontos de vendas do fabricante.

Também pesou na decisão a localização estratégica em relação aos grandes corredores de transporte. Cabreúva está localizada a 60 km da capital paulista e é suprida de toda a infraestrutura logística, entre Sorocaba e Campinas, que permite acesso às principais rodovias e canais de distribuição da região.

Por fim, a empresa recebeu do município incentivos fiscais para optar pelo local.

Obra na reta final

Neste momento, a obra, sob a responsabilidade da PW Construções, se encontra com avanço físico de 98%, com previsão de conclusão no segundo semestre deste ano.

A PW Construções é uma empresa de construção civil, que atua no segmento de obras privadas e corporativas de médio e grande porte, com foco de atuação em projetos de plantas industriais, supermercados, centrais de distribuição, shopping centers, parques hoteleiros, escritórios comerciais e obras de varejo em geral.

Todas as etapas da construção do CD de Cabreuva andaram rápido, segundo Richard Gentil, graças aos métodos construtivos adotados. O galpão foi construído com pré-moldados de concreto, a cobertura foi montada em estrutura metálica leve e o fechamento foi em alvenaria.

O prédio tem pé-direito de 20 metros e altura de estocagem livre de 12 metros, para facilitar a armazenagem e movimentação dos produtos e circulação de equipamentos como empilhadeiras, caminhões etc. O piso, industrual, foi dimensionado para seis toneladas por metro quadrado.

Sobre a utilização dos pré-moldados de concretro, Gentil cita uma lista de vantagens. “Primeiro porque esse método construtivo permite a execução de grandes vãos sem a exigência de colocação de muitos pilares de sustentação, o que potencializa a utilização da área de estocagem. Outra grande vantagem é a velocidade na execução do projeto. Geralmente esse tipo de projeto tem um prazo curto, cerca de oito meses para conclusão. E o pré-moldado atende bem a essa demanda.”

Ele lembra que o cliente final exigia uma atenção especial na questão da climatização das instalações. “Para atender a esta demanda, nós tivemos que desenvolver esse empreendimento a seis mãos, envolvendo o projetista, a Engineering, como orientadora; e fabricantes e consultores em ar condicionado, para atender ao prazo de execução e ainda satisfazer o cliente quanto às exigências técnicas relacionadas à climatização. Para manter a temperatura constante e equilibrada em no máximo 23 graus, em todos os pontos de uma grande área como essa, com uma variação muito pequena, é fundamental dimensionar corretamente o equipamento. Tivemos que achar soluções, tanto de conceito de equipamento, quanto de sua regulagem do sistema, para atender a essa variação mínima. Muitas vezes, a entrega desse tipo de equipamento demora quatro meses, o que causa grande impacto para uma obra com oito meses de tempo total de execução. A definição da climatização foi feita com a obra já em andamento”, explica.

Nesse ponto, toda a logística envolvendo o transporte e instalação dos equipamentos assumiram importãncia fundamental em todo o processo. “Vimos-nos diante de um grande dilema: como fazer a movimentação e montagem dos equipamentos, sem atrapalhar a obra propriamente dita”, lembra Richard Gentil.

Sustentabilidade

O diretor de Negócios da Engineering revela que o empreendimento já nasceu com a preocupação com o meio ambiente, tendo como meta, inclusive, a conquista de selo de certificação de sustentabilidade.  Tanto que está em andamento o pedido de certificação com o selo LEED.

Uma das preocupações que marcou o período da construção foi a redução da geração de resíduos sólidos, bem como a reciclagem e reaproveitamento dos resíduois gerados.

Além disso, o projeto foi concebido visando a redução do consumo de energia. Como cerca de 70% do consumo de energia, durante a operação, ficará por conta da climatização, o sistema de ar condicionado foi escolhido não só a partir de critérios de performance, mas também de eficiência energética.

Todo o material usado durante a construção foi adquirido na reagião próxima ao empreendimento, para reduzir ao máximo o consumo de combustíveis durante as operações de transporte. E as obras seguiram dentro do máximo de racionalidade, para evitar perdas e desperdícios.

Para o empreendimento, o selo de certificação LEED está sendo requerido no nível mais básico.