Impulsionadas pelo dinamismo característico do mercado imobiliário, novas formas para facilitar a aquisição de imóveis vêm surgindo nos últimos anos.

Em entrevista à Revista Grandes Construções, o fundador e CEO do Grupo Escodelar, Rafael Scodelario, discorre sobre a evolução do setor, além de avaliar o atual momento nas vendas, as novas tendências construtivas e as expectativas para o futuro no mercado imobiliário brasileiro.

Com mais de 15 anos de experiência no setor, Scodelario tornou-se uma referência em intermediação imobiliária do país, comandando uma equipe de mais de 180 corretores.

Prestadora de serviços em comercialização e consultoria imobiliária desde 2013, a Escodelar conta atualmente com quatro unidades em São Paulo, além de uma na Flórida (EUA) e, em breve, uma nova representação em Dubai (Emirados Árabes Unidos).

Segundo o executivo, no Brasil a empresa atua nos segmentos de compra e venda de imóveis residenciais e comerciais – novos, usados ou na planta – em São Paulo e em outros estados, além de dedicar-se ainda à locação, administração, investimentos, avaliação de viabilidade de projetos e estudos de franquias.

“Atualmente, a maioria dos compradores que estão adquirindo imóveis compactos e multiuso são investidores, visando a locação passiva”, diz ele. “Mas de dois anos para cá houve uma diminuição na procura por imóveis nesse perfil”.

• Como avalia o momento do setor imobiliário brasileiro em relação ao pós-pandemia (considerando novas construções e contratos fechados)?

O momento da pandemia foi muito bom porque a taxa de juros estava em 2% ao ano. Consequentemente, a taxa de juros do crédito imobiliário ficou mais baixa e, dessa forma, o crédito ficou mais acessível automaticamente. Isso deu uma maior volumetria de vendas e de negócios. Já o período pós-pandemia não foi tão simples, pois a taxa de juros começou a subir muito e o crédito ficou mais caro e difícil de obter, sem tanta tração como no período da pandemia. Porém, o mercado é autossuficiente, tanto que, mesmo com a taxa de juros alta, ainda tivemos demanda. De todo modo, é o crédito que rege, e no pós-pandemia o crédito ficou muito caro.

Voltado para locação, perfil compacto e multiuso
tem maior demanda entre investidores, diz Scodelario

• É possível dimensionar o impacto de programas como MCMV no nível de atividade?

O programa Minha Casa Minha Vida voltado para moradias populares tem sua importância no mercado imobiliário, pois é onde temos a maior defasagem, o maior déficit habitacional. Então, esse mercado continua muito pulsante e sempre se manterá relevante, por conta dessa demanda que é muito alta para esse tipo de imóvel no país.

• Qual é o perfil de imóveis domiciliares com maior procura no país atualmente?

Com certeza é o segmento econômico, que inclui imóveis de até R$ 250 mil, que é a faixa onde temos o principal déficit habitacional do país.

• O interesse por imóveis compactos e multifuncionais tem se mantido? Em que nível?

Depende. Em São Paulo, por exemplo, foram lançados e entregues muitos imóveis nesse perfil compacto e multiuso. Portanto, esses imóveis já não estão no mesmo ritmo que há quatro anos, por exemplo. Atualmente, a maioria dos compradores que estão adquirindo esses modelos de imóveis são investidores, visando a locação passiva, mas de dois anos para cá houve uma diminuição na procura por imóveis nesse perfil.

Segundo o executivo, segmento de lajes corporativas
depende da procura por locação para avançar

• Aparentemente, há uma tendência de crescimento do mercado fora das capitais. O que isso representa para o setor?

Representa uma nova tendência, à qual os incorporadores precisam estar antenados. Em grandes capitais como São Paulo, por exemplo, sempre vai haver demanda, só que esse tipo de projeto foi muito impulsionado pelo Plano Diretor da cidade. Assim, houve muitos lançamentos nos últimos anos. Mas, em cidades como Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Fortaleza, por exemplo, essa tendência só está chegando agora, de modo que o incorporador vai ter uma alta taxa de procura nesse tipo de projeto.

• Como tem sido o desempenho de lajes corporativas?

Na procura por locação, especificamente, o período pós-pandemia está indo bem para lajes corporativas. Agora, a procura por vendas precisa do aquecimento da procura por locação para avançar um pouco mais.

• Os indicadores atuais (taxas de juros, inflação e crédito) estão em um nível adequado para o setor? Por quê?

Não, a taxa de juros ainda está um pouco alta, a inflação também está alta apesar de controlada e o crédito, como os normativos bancários, por exemplo, ainda estão difíceis de se obter, menos favoráveis do que era no período de pandemia. Mas as coisas estão melhorando e enxergamos que o mercado vai reagir, se adequando ao novo cenário. Consequentemente, teremos uma redução na taxa de juros, com a inflação cada vez mais controlada. Dessa maneira, acreditamos que o mercado vai melhorar ainda mais.

• Quais são as principais tendências construtivas atuais no mercado imobiliário?

As pessoas querem mais conforto, comodidade e, principalmente, proximidade à natureza. Ou seja, tudo isso aponta para projetos mais inovadores, com muito paisagismo e biofilia, que constituem uma tendência que vai crescer muito daqui para a frente, pois estão super na moda.

As pessoas buscam mais conforto, comodidade e,
principalmente, proximidade à natureza, aponta o especialista

• Como o uso de tecnologias como BIM e IA tem mudado as obras no setor? Quais são os principais ganhos?

A tecnologia traz ganhos de eficiência, principalmente. Quando se conta com um estudo bem-definido, no qual se consegue antecipar tendências usando a tecnologia, consequentemente se ganha mais eficiência, tanto no projeto como na construção e, principalmente, nas vendas.

• Nesse sentido, de que maneira soluções como tour virtual 360° e estandes 3D imersivos ajudam a reduzir o tempo médio de venda?

Isso ocorre principalmente pela experiência do cliente. Ou seja, ao se conseguir antecipar essa experiência, ganha-se em agilidade. Isso é timing para a venda. Então, encurtar a jornada de procura ou de deferimento para a aquisição do imóvel também resulta em ganhos de eficiência. Com isso, essas soluções ajudam demais o nosso mercado.

• Como a pauta ESG vem influenciando as construções dos novos empreendimentos?

Com mais acessibilidade e inclusão. Atualmente, os empreendimentos vêm sendo construídos com bibliotecas e academias em seu interior, com toda a área comum sendo mais assertiva dentro dessa pauta. Como disse antes, são projetos mais inclusivos e inovadores, especialmente com mais comodidade e que contam com a natureza presente no entorno. Além disso, a tendência é de projetos cada vez menores, visando uma metragem mais eficiente.

Antecipar a jornada de aquisição do imóvel resulta em ganhos de eficiência

• De que modo as certificações de sustentabilidade e eficiência energética podem estimular o VGV das edificações?

Quanto menor o custo da obra, maior o lucro do incorporador e do construtor. Assim, quanto mais eficiente for a sustentabilidade e a eficiência energética, mais o incorporador se capitaliza e, assim, consegue lançar mais projetos no mercado. Não só na questão de rapidez da construção, mas também em atrair clientes por conta da sustentabilidade. Dessa maneira, ganha-se também em agilidade das vendas.

• Quais são as expectativas para o setor nos próximos anos em termos de oportunidades?

O cidadão cada vez mais procura se conectar com a natureza, independentemente da região em que mora ou atua. Um exemplo disso é a Cidade Matarazzo (megacomplexo de luxo localizado no bairro da Bela Vista, na região central de São Paulo), que está a um quarteirão da Avenida Paulista e tem praticamente uma mata no condomínio, com projetos inovadores, visando trazer a Mata Atlântica para dentro do habitat comum. Isso tem feito uma diferença absurda. Então, os incorporadores têm que olhar mais para isso, ficar ligados nessa tendência de biofilia – e não só no projeto, mas também nas áreas comuns. Outro destaque é a maior presença da tecnologia, especialmente para favorecer o proprietário em termos de comodidade.

Valorização da biofilia está entre as principais tendências do setor

• E quais os principais desafios do mercado?

Como citado, há grandes oportunidades para projetos inovadores no mercado, que visem o bem-estar dos clientes e dos moradores de maneira geral, mas há um nível de deficiência gigante nesse ponto. Assim, o desafio do mercado é adequar o perfil ideal dos imóveis para a nova demanda que está vindo, que inclui a busca por mais acessibilidade, inclusão e proximidade ao verde. Em termos de vendas, é preciso adequar a expectativa, pois nem sempre aquilo que o cliente quer é o que consegue comprar. Então, esse é o nosso trabalho, conseguir adequar as expectativas tanto do vendedor quanto do comprador.♦