Desaceleración puede ser señal de estabilidad

En 2012, el mercado inmobiliario sufrió temblores causados por la crisis económica mundial, presentando resultados negativos. El sector está cauteloso en lo que se refiere a las perspectivas para 2013

Como ya era esperado, la economía brasileña sintió el temblor de la crisis económica mundial. Los reflejos negativos fueron sentidos en los más diversos sectores productivos del País, con destaque para aquellos directamente relacionados al nivel de ingresos y empleo de la población. Así, no es sorprendente  que el sector  de la construcción inmobiliaria haya presentado, en 2012, números que describen  un movimiento de retroceso. Entre los segmentos industriales, comerciales y residenciales, el número obras cayó un 5% y las inversiones presentaron una caída del 4,7% en relación a 2011.

Analistas y entidades que actúan en el sector de la construcción están cautelosos cuanto a las expectativas para 2013. La mayoría apuesta que la temperatura del mercado debe mantenerse bien similar a la de 2012, alejándose todavía más del crecimiento robusto vista hace dos años y confirmando la nueva realidad del mercado inmobiliario. En 2010, año de fuerte aceleración del sector, el crecimiento fue del 15,2%.

Según las proyecciones del Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de São Paulo (SindusCon-SP), los resultados quedarán vinculados al crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) del sector, que debe crecer entre 3,5% y 4% en 2013. La entidad previa un crecimiento del 5,2% para 2012, pero. A lo largo del año, factores como reducción de inversiones por las empresas, menores inversiones públicas en infraestructura y morosidad en la concesión de licenciamientos inmobiliarios resultaron en una reducción de la expectativa para un 4%, inferior al resultado en 2011, cuando hubo avance del 4,8%.

Para muchos economistas, las reducciones de los números del sector no significan que so mercado inmobiliario esté vivenciando un periodo de retracción. Al contrario, el segmento estaría buscando ajustarse a las nuevas condiciones, equilibrando oferta y demanda. La tendencia sería, por lo tanto, de un crecimiento más sostenido. Así, el segmento inmobiliario deberá volver a presentar buenos resultados en 2013 y también en los próximos años. En ese contexto, uno debe considerar las buenas expectativas de continuidad de crecimiento del crédito  inmobiliario. La Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) estima que la  financiación inmobiliaria con recursos de la cuenta de ahorros presentará expansión del 15% en 2013.

“Vemos adelante un escenario de estabilización de la construcción civil, una normalización del nivel dela actividad y del número de empleados!, dice el vice-presidente de economía de SindusCon-SP, Eduardo Zaidan.

Retroceso en varios indicadores

Según sondeo realizado por ITC – Inteligência Empresarial da Construção, entidad que hace 35 años acompaña las variaciones del mercado inmobiliario brasileño, generando informaciones sobre todas as obras que serán construidas o están en ejecución en el País, la tendencia de caída se manifestó fuertemente en el segmento Residencial. En ese segmento, la caída en 2012 fue del 6,4% en número de obras, en relación al año anterior. Para cerrar esa conclusión, la ITC evaluó más de 6 mil obras en este segmento, en todo el territorio nacional. Las inversiones sumaron US$ 41,5 mil millones, representando una caída del 7% sobre 2011. El área bajo techo sobrepasó los 84 millones de metros cuadrados, pero aun así la reducción fue del 4,5%, cuando comparada con el área bajo techo disponible en el año anterior.

Del total de obras divulgadas en 2012, los edificios Comerciales representaron el 39,4%; las obras de Hoteles y Resorts, 14,5%; y las obras Viarias (Infraestructura, Carreteras, Ferrocarriles, Movilidad Urbana), 13%.Las inversiones en el sector fueron de US$112,2 mil millones y los principales destaques fueron las obras Viarias con un 336,6%; los Hoteles con un 23% del total; y los Edificios Corporativos con un 11,6%.

Las construcciones industriales en 2012 empezaron con recuperarse a partir del segundo semestre del año con inversiones de US$247,2 mil millones.

Etapas de las obras

La Fase 1, representando las etapas iniciales de construcción, ha sumado el 38% del total de obras del periodo. Las obras Industriales han sumado 943; las Comerciales 1.421; y las Residenciales, 1781, siendo 629 Lanzamientos y 2.356 obras en Proyecto.

La Fase 2, cuando las obras ya se encuentran en ejecución, representaron un 33,1% del total de obras del periodo. Las obras Industriales sumaron 332; las Comerciales 798; y las Residenciales 2.490, siendo 1.086 en la etapa de Acabado y 948 en Estructura.

Por región

Analizando el comportamiento del mercado por región, uno observa que el Sudeste del País se destacó con 6.178 obras, representando un 57% del total. Enseguida, están Norte y Nordeste, con 2.092 obras (19%); el Sur con 1.862 (17%) y la región Centro-Oeste con 786 obras (7,2%). El mercado inmobiliario en São Paulo cerró el año de 2012 con valorización del 17% en el promedio de precio por metro cuadrado, registrando respectivamente R$ 6.678/m². La evaluación forma parte del reporte Barômetro do Mercado Imobiliário de São Paulo, elaborado por la Agente Imóvel Inteligência de Busca.

En la comparación mes a mes, el reporte registró constante elevación del promedio de precios por metro cuadrado. Los mayores índices de valorización fueron registrados en los meses de octubre (2,8%), noviembre (,1,9%) y diciembre (2,0%).

En dicho reporte es posible acompañar el promedio de precios por metro cuadrado de los 20 barrios más valorizados del municipio de São Paulo, su desarrollo anual, y también acompañar la comparación del promedio de precios por m² en relación al último trimestre (septiembre-diciembre).

El barrio Chácara Itaim presenta el metro cuadrado más valorizado de la ciudad de São Paulo con R$ 15.519/m². A continuación aparece el barrio Vila Nova Conceição con R$ 12.500/m². En tercero lugar está Jardim Europa, respectivamente, com R$ 12.460, seguido de cerca por el barrio Jardim América, evaluado en R$ 11.608/m².

Aun por arriba de R$ 10 mil por metro cuadrado aparecen los barrios Jardim Luzitânia (R$ 11.336/m²), Jardim Paulistano (R$ 10.655/m²) y Vila Uberabinha (R$ 10.058/m²).

Los barrios que registraron mayores elevaciones en el promedio de precio por metro cuadrado en el último trimestre (octubre – diciembre) fueron: Vila Madalena, con una valorización del 13,7% (R$ 7.366/m²), Vila Romana que creció 12,7% (R$ 7.210/m²), Butantã subió 11,5% (R$ 4.954/m²), y también los barrios de Cidade Jardim (11,2% - R$ 7.961), Jabaquara (10,8% - R$ 5.119/m²), Santo Amaro (9,2% - R$ 6.191/m²), Morumbi (8,9% - R$ 4.887/m²), Lapa (8,9% - R$ 6.425/m²), Saúde (8,6% - R$ 6.261/m²) y Jardim Marajoara (8,5% - R$ 5.068/m²).

Por otro lado, en el ranking de los barrios con un promedio de precio por metro cuadrado más depreciados en el último trimestre (octubre – diciembre) aparecen: Vila Uberabinha y Cerqueira César con -2,0% (R$ 10,058/m² - R$ 9.214/m²), Jardim Fonte do Morumbi desvalorizó -1,4% (R$ 9.214/m²), Pinheiros con caída de -0,6% (R$ 8.286/m²) y Tatuapé cayó -0,2% (R$ 5.119/m²). Los barrios de Brooklin Novo, Jardim Vila Mariana, Vila Cordeiro, Vila Andrade y Vila Congonhas tuvieron devaluación de 0,6% à 1,2%.

Analizando el comportamiento del mercado en Rio de Janeiro, el reporte apunta Leblon como el barrio más valorizado, con crecimiento del 18% y R$ 21.483/m². Según el reporte, ese es el barrio más valorizado del País. En segundo lugar está Ipanema con un aumento anual del 11% y el tercer lugar es ocupado por Lagoa con variación del 8% con R$ 14.551/m².

Escenario sombrío en BH

En 2012 todos los indicadores de desempeño del mercado inmobiliario de Belo Horizonte presentaron resultados negativos. Ventas, lanzamientos, Velocidad de Ventas (V,V) y oferta has registrado números menos expresivos que aquellos observados en el año anterior, según los resultados de la Pesquisa Construção e Comercialização, realizada por el Instituto de Pesquisas Econômicas, Administrativas e Contábeis (IPEAD/UFMG), divulgada por el Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG).

Dicha pesquisa se refiere al resultado de la comercialización de inmóviles de un grupo de aproximadamente 100 empresas de construcción en Belo Horizonte. No incorpora, por lo tanto, todas las ventas que fueron realizadas en el segmento inmobiliario. Además, la pesquisa se refiere a la comercialización de apartamentos nuevos. A pesar de los datos ser pesquisados en un grupo limitado de empresas, el resultado, en el contexto general, logra retratar el dinamismo del segmento inmobiliario en BH.

La caída en los indicadores del mercado inmobiliario no fue exclusividad de la ciudad de Belo Horizonte. Como ella ha reflejado el escenario económico, uno puede observar que el segmento presentó retracción en 2012 en la mayor parte de las principales ciudades de Brasil. Eso es lo  que indica un soldeo realizado por Geoimóvel (empresa de pesquisas del mercado inmobiliario). Según la pesquisa, los lanzamientos cayeron 61,3% en Brasília, fueron reducidos en 6,6% en Recife, presentaron caída de 8,5% en Porto Alegre y 56,5% en Salvador. La caída en las ventas en esas capitales también fue expresiva: Brasília (-77,8%), Salvador (-73,6%), Recife (-39,0%) y Porto Alegre (-19,3%).

En Belo Horizonte, el número de apartamentos vendidos fue reducido en 27,11% en 2012en comparación con el año anterior. La reducción de los lanzamientos también fue expresiva – 29,04%. Desde julio de 2012, el mercado inmobiliario de la capital minera está registrando ritmo más moderado, lo que puede ser justificado por el escenario económico nacional, impactado por la crisis económica mundial. Eso significa que el segmento inmobiliario en la ciudad está acompañando de cerca las oscilaciones de la coyuntura económica.

Las ventas de apartamentos nuevos en BH fueron reducidas en case todas las franjas de valores, hasta mismo en aquellas en que las ventas aumentaron (de R$100 mil a R$250 mil), demostrando también que el año fue de readecuación para las empresas de construcción tras un periodo de ritmo muy intenso (2008-2011). En la franja de inmóviles con precios de R$ 100 mil hasta R$ 250 mil el crecimiento fue del 12,01%. Por cierto las facilidades y mejores condiciones para el crédito inmobiliario han influenciado en ese resultado.