Construcción inmobiliaria: sector en pleno desarrollo y sin señales de que desacelerará

Durante dos años consecutivos —2009 y 2010— la industria de la construcción registró resultados extraordinarios, con índices de crecimiento por arriba de los promedios históricos. Datos publicados en el Boletín Informativo Tributario-Contable (ITC - información sobre la construcción) muestran que, en el 2009, la inversión del sector ascendió a 250 000 millones de dólares (403 750 millones de reales*), y, al año siguiente, tuvo un crecimiento de alrededor del 30 %, de modo que el volumen de la inversión llegó a 324 500 millones de dólares (524 060 millones de reales) en todo Brasil. Los segmentos con los incrementos más altos fueron Vivienda, con 5981 obras, Comercial, con 3311 proyectos, e Industrial, con 1882 construcciones. Según la misma fuente, en los sectores Comercial y Vivienda, conjuntamente, el monto de la inversión fue, en el 2009, de 85 000 millones de dólares (137 270 millones de reales) y, en el 2010, de 145 000 millones de dólares (234 170 millones de reales).

Tasas de desempleo en los niveles más bajos de la historia, crecimiento de la masa salarial en términos reales, ascensión de una nueva clase media, que ahora representa el 50 % de la población, operaciones de préstamos a niveles nunca vistos, inflación dentro de un rango aceptable. Todo esto, sumado a consumidores y empresarios que muestran confianza en la economía, al aumento de la proporción de los préstamos hipotecarios en relación con el Producto Interno Bruto (PIB) y a altas reservas internacionales, según los analistas, han conformado este nuevo escenario de la economía brasileña e impulsado la inversión.

Un buen parámetro para evaluar el crecimiento del sector es el monto de los préstamos hipotecarios con fondos de las cuentas de ahorro. En el 2010 se otorgaron préstamos para la compra de bienes raíces por 56 200 millones de reales, cifra que representó un nuevo récord y un aumento del 65 % sobre el 2009 (22 200 millones de reales). Los datos son de la Asociación Brasileña de Entidades de Crédito Hipotecario y Ahorro (Abecip) y tienen en cuenta solo los inmuebles financiados por el Sistema Brasileño de Ahorro y Préstamo (SBPE). Según esta misma fuente, los bancos financiaron, en el marco del SBPE, la compra de 421 400 propiedades durante el año pasado. En el 2009, habían financiado 302 700.

El saldo de las cuentas de ahorro, a su vez, alcanzó una marca histórica a fines del 2010. En diciembre del año pasado, aproximadamente 300 000 millones de reales estaban depositados en cuentas de ahorro en Brasil, cifra que representa un aumento de aproximadamente el 18 % en comparación con diciembre del 2009, cuando el saldo ascendía a 253 600 millones de reales.

Según la Fundación João Pinheiro (institución de investigación aplicada vinculada al gobierno del estado de Minas Gerais desde 1969), en Brasil, se ofrecen en el mercado, un promedio de 300 000 nuevas unidades habitacionales al año. La mayor parte de las nuevas viviendas se construyen en las áreas metropolitanas de Sao Paulo y Río de Janeiro, que son los centros urbanos más grandes y más densamente poblados del país.

Mantener el ritmo
Responsable de la mayor parte de las obras en Brasil, el segmento de vivienda recibió, en el 2010, una inversión de más de 36 000 millones de dólares (aproximadamente 58 000 millones de reales). Se trata de edificios residenciales y barrios cerrados, cuyas obras abarcan un total de 76 millones de metros cuadrados de superficie construida. Y todo indica que el 2011 será aún mejor. El sector espera que, hasta el 2014, el crédito hipotecario suba del 4 % actual a un 8 % del PIB. En el 2011, la financiación debe ascender a 80 000 millones de reales, cifra que marcaría un nuevo récord.

Para responder a la demanda, los bancos estiman que sus carteras de préstamos hipotecarios sigan aumentando por encima del 10 % al año. El espacio para el crecimiento se debe principalmente al enorme déficit habitacional de Brasil, nada menos que siete millones de viviendas.

«Mantenemos el ritmo del año pasado, que fue el mejor año en materia de préstamos hipotecarios en Brasil. El último sondeo de que dispongo señala, ya en mayo, un aumento de aproximadamente un punto porcentual por encima del mismo período del 2010», dijo Jorge Hereda, de la Caixa Econômica Federal, en una conferencia de prensa brindada en mayo en Río de Janeiro. En su opinión, en el 2011, los préstamos hipotecarios crecerán al menos un 20 % respecto al año pasado. «Tendremos una significativa afluencia de familias que ganan de 0 a 3 salarios mínimos, a través del programa Mi Casa, Mi Vida 2, además, en el segundo semestre siempre se cierran más contratos», dijo y añadió que, en el 2010, os desembolsos del banco relativos a este sector ascendieron a 77 000 millones de reales. Este año, la cifra ya es de más de 25 000 millones de reales.

La segunda etapa del Programa Mi Casa, Mi Vida fue lanzada el 16 de junio por la presidenta Dilma Rousseff. En esta nueva fase del programa, el gobierno aumentó las subvenciones en un 75 %, con fondos del presupuesto de la Unión. Con un volumen de inversión de 125 700 millones de reales hasta el 2014, el programa prevé la financiación de dos millones de viviendas. La mitad de este importe debe ser usado para financiar casas a familias con ingresos de cero a tres salarios mínimos. En la primera etapa del programa, este público tomó en préstamo alrededor de 53 000 millones de reales de la Caixa.

El balance preliminar de Abecip, con base en los cuatro primeros meses del 2011, muestra que la financiación hipotecaria con fondos de ahorro alcanzó la marca de 6160 millones de reales, cifra que representa un aumento del 42 % en relación con el mismo período del 2010.

En los últimos 12 meses, el monto total de los préstamos hipotecarios otorgados con fondos de ahorro también ha crecido. En el período comprendido entre mayo del 2010 y abril del 2011, los préstamos totalizaron 64 000 millones de reales, con un aumento del 60 % respecto a los 12 meses inmediatamente anteriores. Los fondos de las cuentas de ahorro propiciaron la financiación de 452 000 viviendas, un 33 % más que en los 12 meses anteriores.

Solo en abril del 2011, se financiaron 38 500 propiedades, lo que representa un alza del 3 % en comparación con abril del 2010.

Un estudio realizado por ITC muestra que, en los tres primeros meses del año, había 3748 obras en construcción en Brasil, con una inversión de aproximadamente 133 100 millones de dólares y una superficie construida total de 41 016 441,00 m2. «Para dar una idea: solo en las primeras etapas de construcción, del sondeo a los cimientos, serán más de 4700 obras, de las cuales, 1000 en el sector industrial, 1600 en el comercial y 2100 en el de vivienda», analiza Viviane Guirao, directora de investigación y mercado de ITC – Información sobre la construcción.

Los principales destaques
Teniendo en cuenta este primer estudio del 2011, el segmento de vivienda representa un 49 % de las obras, un 64 % de la superficie construida, pero solo un 9 % de los fondos. En el segmento de vivienda hay 1604 proyectos, de las cuales, 984 en la región Sureste, 307 en las regiones Norte y Noreste, 221 en la región Sur y 92 en la región Centro Oeste.

Por su parte, el segmento comercial representa un 29 % de los proyectos, un 34 % de la superficie construida y un 18 % de la inversión. Los proyectos comerciales y combinados sieguen en alza, con 422 obras, inversión de 5300 millones de dólares y superficie construida de 7,4 millones de metros cuadrados. La región Sureste, una vez más, ocupa el primer lugar con inversión en 728 obras, cifra que representa el 66 % de todas las obras en construcción en Brasil.

El segmento industrial, a su vez, es responsable de la menor participación en términos de superficie construida: solo un 2 %, y respecto a la cantidad de obras: un 22 %. Sin embargo, representa un 73 % del volumen de la inversión.

También de acuerdo con el ITC – Información sobre la construcción, aunque la región Sureste está a la cabeza en cantidad de obras (2192), las regiones Norte/Noreste y Sur están en alza (701 y 596 obras respectivamente), seguidos por la región Centro Oeste (259 obras). Las principales obras del segmento industrial en el primer trimestre de este año fueron las de saneamiento básico (144), seguido por las de consumo (133).