Ao abordar na Smart.Con as novas ferramentas disponíveis no mercado imobiliário, a diretora executiva da Urbe.Me, Eduarda Barboza Fabris, destacou avanços como o investimento coletivo, que – segundo ela – exerce um papel significativo na transição do setor.

“O crowdfunding será uma alternativa cada vez mais utilizada no futuro”, disse.

Plataforma digital que atua como correspondente bancária, a Urbe.Me busca facilitar o processo de contratação de empréstimos no setor imobiliário, especialmente na captação de recursos necessários aos empreendimentos, que vão além da obra em si, como documentação, custos de registro e viabilização de lançamentos, já desde os primeiros estágios das obras, que normalmente não são financiados pelos bancos.

“Do ponto de vista do incorporador, a principal vantagem do modelo é a redução da exposição do caixa das empresas”, destacou.

De acordo com ela, o crowdfunding imobiliário surgiu em torno de 2015, mas vem ganhando força nos últimos anos. Inclusive, a modalidade já é regulamentada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

“Mesmo com essas vantagens significativas, como não temos vínculo societário, nem garantia real, precisamos de uma curadoria forte na seleção de projetos, antes de serem disponibilizados”, ressaltou Fabris.

“Assim, exige uma análise da saúde financeira da incorporadora antes de se viabilizar o empreendimento”, completou.

Outra ferramenta que vem auxiliando as incorporadoras, especificamente na hora da aquisição do terreno, é a plataforma Place, que integra o portfólio da Ospa, escritório de arquitetura e engenharia controlado pela própria Urbe.me.

Segundo Rodrigo Rocha, sócio do escritório, a solução permite avaliar novos terrenos em tempo real, otimizando assim a captação de projetos com maior potencial de retorno, além de agregar maior precisão à operação. “O Place funciona como um mapa on-line, que consegue selecionar e explorar as cidades”, explicou o especialista.

Isso é feito, segundo ele, por meio do cruzamento de dados regulatórios do Plano Diretor da cidade, que indicam o potencial construtivo do terreno, além de dados do próprio mercado imobiliário. “Cruzando essas informações, é possível saber o quanto e como podemos construir”, ressaltou Rocha.

COMPARTILHAMENTO

Nos últimos anos, o compartilhamento – seja de escritórios ou residências – passou a ser adotado por muitas empresas e profissionais no país, abrindo espaço para tendências como o coworking (compartilhamento de espaços) e o coliving (coabitação).

Segundo Rafael Steinbruch, líder do segmento de bens imobiliários da gestora de apartamentos para locação Yuca, o movimento de coliving vem sendo impulsionado principalmente pelas necessidades de jovens profissionais nas grandes cidades, que buscam alugar espaços com áreas compartilhadas, tornando as atividades do dia a dia mais acessíveis e flexíveis.

Já o coworking, como explicou na Smart.Con o executivo Renato Auriemo, fundador da Co.W. – Coworking Space, uma rede de escritórios flexíveis com atuação em São Paulo (SP) e Joinville (SC), veio ao encontro da demanda crescente por ambientes profissionais para alugar, sem a necessidade de grandes investimentos para os clientes.

“Paga-se pelo que se usa, com liberdade de escolha dos espaços, além de contar com serviços agregados”, disse ele.

Nos últimos anos, ambos os segmentos vinham em ascensão no país, mas a pandemia freou um pouco esse avanço, como ademais ocorreu em outros setores. Desse modo, os executivos avaliam que daqui para frente pode haver algumas mudanças em relação ao conceito proposto anteriormente, mas esperam que a economia compartilhada continue em evolução.

Com o retorno aos escritórios, provavelmente surgirá uma forma híbrida de ambientes profissionais, por exemplo. “Mesmo com as empresas voltando, a melhor solução será um ambiente mais flexível, o que reabre as oportunidades para o coworking”, avaliou Auriemo.

Em relação ao coliving, a mudança virá em especial pela necessidade de espaços maiores e mais equipados, valorizando ambientes com melhor conectividade, por exemplo.

“As pessoas passaram a dar menos peso à necessidade de estarem próximas ao escritório, privilegiando mais o que o bairro oferece, mesmo que seja por duas ou três vezes na semana apenas”, complementou Steinbruch.

INOVAÇÃO ABERTA

Para se desenvolver de forma efetiva e ganhar produtividade, a siderúrgica ArcelorMittal tem apostado forte em inovação aberta, impulsionada por centros de pesquisas e startups que permitem aumentar a eficiência por meio da industrialização dos canteiros de obras.

De acordo com Antonio Paulo Pereira Filho, gerente de inovação e desenvolvimento da operação brasileira, o grupo conta com diversas iniciativas e parcerias que têm a tecnologia como foco de atuação.

É o caso, por exemplo, da área de inovação e desenvolvimento de produtos para construção civil no segmento de aços longos, assim como da cátedra Construindo o Amanhã (um convênio entre a ArcelorMittal e a USP) e do Centro de Inovação em Construção Sustentável (CICS/USP), uma parceria com a startup Impacto, focada no desenvolvimento de soluções de engenharia baseadas na digitalização, além do Açolab, um hub de inovação para a indústria do aço que tem como objetivo acelerar o desenvolvimento de soluções inovadoras.

“Hoje, a estrutura é focada no desenvolvimento de aplicação do aço da forma mais inteligente possível no canteiro de obra”, afirmou o executivo.

Segundo ele, a construção civil ainda conta com muitos processos artesanais, como a montagem da estrutura de concreto armado.

“Cerca de 80% do tempo de atividade em um canteiro de obra são dedicados ao processo de pré-montagem, enquanto apenas 20% do tempo são efetivamente dedicados à aplicação do elemento estrutural dentro da obra”, ressaltou.

Mas quando se caminha para um processo de industrialização, inevitavelmente há ganho em produtividade. “Para agregar eficiência aos canteiros de obras, é preciso ter como base três pilares: relacionamento, otimização de projetos e desenvolvimento de soluções inovadoras”, ponderou o executivo.

Desse modo, privilegia-se a busca por relacionamentos mais estreitos com outras startups, universidades, entidades de classe e players do mercado da construção, o que permite aumentar a industrialização do canteiro por meio de soluções como estruturas pré-fabricadas, fôrmas e recursos de digitalização.

“Também é importante contar com uma equipe de engenheiros e projetistas dedicados à otimização das estruturas, transformando cada obra em um sistema de montagem”, acrescentou Pereira.

“Com o uso ferramentas como BIM, visualização 3D e simuladores, tornou-se viável aumentar a integração entre a produção de aço, os projetos construtivos, as centrais de serviços e a obra em si”, destacou o gerente de inovação.

CONSTRUÇÃO INDUSTRIALIZADA

Para o diretor da Lorenceto Engenharia, Danilo Lorenceto, a industrialização da construção civil já é um caminho sem volta. Ao longo de sua vida profissional, o especialista tem trabalhado com paredes de concreto moldadas in loco, tornando-se um adepto dessas soluções.

“Desde a primeira obra, venho acompanhando o ganho de produtividade oferecido por esse método”, relatou na Smart.Con.

Para ele, a construção modularizada é o princípio básico da industrialização, tendo como fundamento operacional “produzir cada vez mais e melhor”. Por meio de exemplos práticos, o executivo mostrou os ganhos produtivos oferecidos pela construção civil modularizada.

“Ainda em 2012, a China construiu um edifício de 15 pavimentos em apenas seis dias”, disse. “E, no ano passado, construíram hospitais em tempo recorde por conta da pandemia", comentou.

Segundo Lorenceto, o Brasil não está muito longe dessa realidade, como demonstra o case da construtora habitacional MRV, que utilizou paredes de concreto moldadas in loco para construir 20 apartamentos em apenas dez dias.

“Ou seja, posso ter no canteiro o mesmo sistema produtivo de uma fábrica, obtendo assim redução das etapas construtivas, com maior controle e a assertividade nas obras”, comparou.

Todavia, o uso da construção industrializada ainda requer esforços no país. Como destacou Laura Marcellini, diretora técnica da Associação Brasileira da Indústria de Materiais de Construção (Abramat), somente ações conjuntas que reúnam entidades, órgãos governamentais e empresas podem atualizar o ambiente regulatório, por exemplo, eliminando as barreiras existentes para que a construção industrializada ganhe mais espaço no país.

“Somente a tecnologia não basta, se não fizermos uma gestão adequada desses recursos”, afirmou. “Muitas vezes contamos com tecnologias, equipamentos e soluções, mas não temos uma lei que estimule esse potencial”, criticou Marcellini, destacando nesse rol as questões tributárias, que geram dificuldades para a expansão das inovações.

De acordo com ela, a Abramat vem atuando juntamente com outras entidades nas esferas institucionais, para mostrar ao governo as vantagens da industrialização da construção. “O que se busca é elevar o nível de produtividade na atividade”, esclareceu.

SEGURANÇA PATRIMONIAL

Como se vê, a aplicação da tecnologia na construção é essencial em diferentes aspectos, seja na forma de adquirir um imóvel como na parte operacional. Para Eytan Magal, diretor da Eytal Magal, Risks & Security Solutions, a segurança também constitui outro desafio para a construção civil, especialmente no Brasil.

Até porque, quando se fala em segurança na construção civil, é necessário considerar os riscos potenciais de acidentes de trabalho, tema prioritário para o setor em qualquer país, mas também a questão de furtos e roubos de materiais, insumos e até bens de capital.

“Muitas incorporadoras e construtoras perdem dinheiro nesse processo, de modo que é necessário garantir a segurança patrimonial no canteiro de obras, onde existem muitos ativos de alto valor agregado”, disse ele na Smart.Con.

“E a tecnologia também pode ajudar nessa questão, com um sistema de segurança pensado e implantado no empreendimento desde o projeto”, afirmou.

Mas para mitigar as vulnerabilidades com eficiência, os projetos de segurança devem contemplar diferentes fatores, observou Magal, incluindo recursos humanos, técnicos, organizacionais, de processos e de gestão.

Nesse sentido, o executivo destacou que o país ainda tem um longo caminho a percorrer, pois as incorporadoras nacionais ainda não consideram assimilar projetos de segurança já na concepção dos empreendimentos, ou ao menos não como deveriam.

“Quando falamos em segurança, temos de considerar prioritariamente a questão do acesso, seja em empreendimentos mistos com portarias separadas ou mesmo com recursos de reconhecimento facial”, frisou o executivo.

“Para a viabilidade do negócio, os projetos de segurança precisam ser considerados antes da concepção, mas infelizmente as empresas deixam isso para depois, o que muitas vezes encarece ou impede sua aplicação", disse.

Para mudar essa mentalidade, o CEO da Original 3D, Daniel Bergoce, apontou a necessidade de implementar novas culturas. É o que vem acontecendo na forma de adquirir imóveis, disse ele.

Com a pandemia, tornou-se mais comum o processo de venda de apartamentos sem a necessidade de o cliente ir ao estande, pois é possível visualizar o imóvel diretamente pelo computador ou celular.

“A realidade aumentada e a virtual imersiva, em que o cliente pode vivenciar a experiência do ambiente e até caminhar pelo local, vieram substituir a maquete física”, afirmou. “E a chegada do 5G certamente impulsionará ainda mais esse mercado, mudando a forma de compra e venda de imóveis”, projetou.

DIGITALIZAÇÃO DA INFORMAÇÃO

A obrigatoriedade da aplicação do BIM em obras públicas de arquitetura e engenharia no Brasil, estipulada pelo recente Decreto Federal nº 10.30, é vista como essencial para a penetração dessa metodologia na construção imobiliária, como destacou na Smart.Con a pesquisadora da Universidade Federal de Viçosa (UFV), Maria Luisa Antunes.

De acordo com ela, atualmente há um déficit habitacional gigantesco no mundo, o que exige a incorporação de ferramentas e metodologias que possam ajudar a diminuir essa defasagem e, de quebra, estimular o avanço da indústria da construção civil.

“Vivemos em mundo de alta tecnologia, mas ainda não conseguimos trazer a inovação para a engenharia civil da forma expressiva como as outras indústrias já fizeram”, disse ela.

“No Brasil, o nível de digitalização da informação é muito baixo, pois ainda usamos processos artesanais e temos resistência aos processos de inovação como a pré-fabricação”, comentou Maria Luisa Antunes. “Existe uma série de fatores culturais que levam a isso, de modo que precisamos mudar muito ainda.”

Por se tratar de um sistema integrado, a pesquisadora citou o BIM como a tecnologia com maior probabilidade de impacto futuro. Mesmo que ainda avance lentamente, disse ela, a metodologia representa uma inovação importante, pois muda a forma de fazer, agregando informação e inteligência aos processos tradicionais.

“Com a integração de diferentes campos, o BIM permite trabalhar de forma multidisciplinar, tornando possível a troca de informações sem perda de dados”, comentou.

Mas, para isso, é preciso pensar no uso da tecnologia ao longo de todo o ciclo de vida da construção, não apenas pontualmente. “Precisamos pensar no canteiro de obras como uma fábrica, e o BIM permite fazer isso de forma eficaz”, pontuou.

GESTÃO REMOTA

Como se sabe, problemas recorrentes como atrasos nas obras e estouros no orçamento são encontrados diariamente e em escala mundial na construção civil. “O Brasil é apenas mais um sócio nesse clube”, afirmou Antonio Rezende, CEO da Eunos, durante apresentação na Smart.Con.

Para realçar a extensão e importância da questão, o executivo citou uma pesquisa da consultoria McKinsey & Co., mostrando que cerca de 80% das obras no mundo atrasam a entrega, estouram o orçamento ou ambos.

Por conta disso, a necessidade de gerenciamento e inteligência de obras é considerada como crucial em qualquer lugar do planeta. “Mesmo representando 13% do PIB mundial, um mercado que cresce apenas 1% em produtividade e desempenho está lucrando muito pouco no final das contas”, comentou Rezende.

“E, no Brasil, onde ainda se empilha blocos manualmente, falar em gestão remota de obras e tecnologia de forma geral faz ainda mais sentido do que em qualquer outro lugar do mundo”, completou.

Com atuação também em Portugal, a Eunos vem expandindo a ponte entre os dois países. Do Brasil, o especialista levou à Europa a experiência adquirida por meio da solução Gero, um software de gestão remota de obras.

“Mas é necessário levar mais investimentos brasileiros para Portugal, fazendo em contrapartida com que os engenheiros portugueses invistam no Brasil, pois os mercados precisam se comunicar mais”, argumentou Rezende.

“Se Portugal tem uma forte característica de operação com gruas, no Brasil os profissionais são mais criativos, capazes de atuar em diferentes tipos de situações, o que leva à necessidade dessa ponte entre os dois países”, disse ele.

Segundo o executivo, Portugal é um celeiro em tecnologia, com uma forte tendência de as startups se fundirem. “No Brasil, ao contrário, as startups nascem pensando apenas no mercado local, ou seja, já nascem limitadas”, observou.

SISTEMAS DE GESTÃO

Até porque as startups chegaram para ficar na construção civil. Atualmente, já existem inúmeras iniciativas que buscam atender às necessidades específicas do setor.

Segundo Paula Lunardelli, CEO da construtech Prevision, uma das linhas de atuação da empresa é solucionar a falta de sustentabilidade nos canteiros, especialmente pela quase ausência de alinhamento do planejamento com outras áreas nas empresas.

“No mercado brasileiro, em que o estouro no orçamento representa mais de 20% do custo total das obras e o atraso nas entregas chega a 75% dos empreendimentos, é urgente trazer mais assertividade para a gestão física e financeira das atividades, o que só é possível por meio de um planejamento mais eficiente”, destacou.

“Com a pandemia, a digitalização se tornou uma obrigatoriedade para o setor, de modo que as áreas de tecnologia – antes apenas um suporte – passaram a ser estratégicas nas empresas”, disse a executiva.

Para Vinicius Eidelman, diretor da consultoria imobiliária Test House, uma iniciativa que permite locar um imóvel antes da compra, as startups estão ajudando a quebrar a burocracia que historicamente permeia esse mercado no Brasil, em especial na locação, compra e venda de imóveis.

“Temos visto empresas tradicionais investindo em profissionais para criar novas startups, para que possam trazer novas ideias”, disse ele. “No caso de vendas e locação, os clientes estão respondendo bem a essa evolução.”

Por sua vez, Adolfo Ribeiro, sócio da Obrafit, comentou na Smart.Con sobre a necessidade de se apoiar o micro e pequeno construtor, especialmente por meio de sistemas de gestão, centralizando e homogeneizando as informações de andamento das obras.

“Em 2018, tínhamos em torno de 120 mil construtoras no Brasil, sendo que 70 mil tinham até quatro funcionários apenas”, observou.

Segundo ele, essas empresas não entram no radar dos grandes players de sistemas gestão de obras. “No entanto, isso tende a acabar, pois essas empresas também precisam de sistemas que melhorem seu relacionamento não só com os canteiros, mas principalmente com os proprietários”, disse Ribeiro.

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