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Revista GC - Ed.87 - Março 2018
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Mercado Imobiliário

Depois da tempestade, vem a bonança

 

 

Foi uma surpresa para todo mundo. O mercado imobiliário de São Paulo, depois de três anos ruins, voltou a mostrar novo vigor nas vendas ainda em 2017. E o principal fator de crescimento foi a grande oferta de empreendimentos enquadrados no Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) na capital paulista, uma reviravolta surpreendente para um mercado que sempre desprezou essa modalidade de lançamento, voltado para o mercado popular. Segundo Celso Petrucci, economista  e diretor executivo do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secov-SP), esse desempenho deve-se à melhora da expectativa econômica do país, e também a um “sacrifício” dos empreendedores, que abriram mão de margem de lucro para conseguir viabilizar empreendimentos do MCMV na capital paulista. Isso teria sido necessário tendo em vista os diversos fatores restritivos ao incremento desta faixa de empreendimento, como custo do terreno, da construção e os valores determinados pela instituição bancária para enquadramento.

 

 

O “sacrifício” deu certo! E uma fatia do mercado, que não se via atraída pelo programa, cedeu aos seus encantos. Isso indica que a cidade de São Paulo tem um perfil de mercado muito diversificado e dinâmico, tanto com espaço para os empreendimentos de alto padrão quanto para os econômicos.

De acordo com a Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), foram lançadas na cidade de São Paulo 28,7 mil unidades residenciais em 2017 – volume 48,0% superior às 19,4 mil unidades lançadas em 2016 – interrompendo uma série de três anos de quedas consecutivas (2014, 2015 e 2016).

 

 

A Pesquisa do Mercado Imobiliário (PMI) de 2017, do Secovi-SP, confirmou essa tendência: 23,6 mil unidades residenciais novas foram comercializadas na cidade de São Paulo. Esse montante é 46,1% superior às 16,2 mil unidades vendidas em 2016. Assim como nos lançamentos, o bom desempenho quebrou uma série de


 

 

Foi uma surpresa para todo mundo. O mercado imobiliário de São Paulo, depois de três anos ruins, voltou a mostrar novo vigor nas vendas ainda em 2017. E o principal fator de crescimento foi a grande oferta de empreendimentos enquadrados no Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) na capital paulista, uma reviravolta surpreendente para um mercado que sempre desprezou essa modalidade de lançamento, voltado para o mercado popular. Segundo Celso Petrucci, economista  e diretor executivo do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secov-SP), esse desempenho deve-se à melhora da expectativa econômica do país, e também a um “sacrifício” dos empreendedores, que abriram mão de margem de lucro para conseguir viabilizar empreendimentos do MCMV na capital paulista. Isso teria sido necessário tendo em vista os diversos fatores restritivos ao incremento desta faixa de empreendimento, como custo do terreno, da construção e os valores determinados pela instituição bancária para enquadramento.

 

 

O “sacrifício” deu certo! E uma fatia do mercado, que não se via atraída pelo programa, cedeu aos seus encantos. Isso indica que a cidade de São Paulo tem um perfil de mercado muito diversificado e dinâmico, tanto com espaço para os empreendimentos de alto padrão quanto para os econômicos.

De acordo com a Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), foram lançadas na cidade de São Paulo 28,7 mil unidades residenciais em 2017 – volume 48,0% superior às 19,4 mil unidades lançadas em 2016 – interrompendo uma série de três anos de quedas consecutivas (2014, 2015 e 2016).

 

 

A Pesquisa do Mercado Imobiliário (PMI) de 2017, do Secovi-SP, confirmou essa tendência: 23,6 mil unidades residenciais novas foram comercializadas na cidade de São Paulo. Esse montante é 46,1% superior às 16,2 mil unidades vendidas em 2016. Assim como nos lançamentos, o bom desempenho quebrou uma série de três anos de queda, porém, também ficou abaixo da média histórica de 27,4 mil vendas anuais. "Os lançamentos mostraram grande aderência ao mercado comprovando que 2017 foi o ano dos imóveis econômicos", enfatizou Flavio Amary, presidente do Secovi-SP.

 

 

Esse aquecimento da economia contribuiu para a redução substancial do número de distratos, que tanto traumatizou os empreendedores durante o auge da crise. O tema está na pauta do governo federal, com várias propostas de lei para regulamentar esse mecanismo. “O que passou, passou. Não adianta chorar pelo leite derramado. Mas estamos tentando mudar esse cenário daqui para frente”, enfatizou o presidente do Secovi.

Apesar da surpresa positiva das pesquisas, o resultado não foi suficiente para alcançar a média histórica de 27,4 mil unidades por ano na capital paulista. Mas, convenhamos, já deu para trazer novos ânimos para o mercado.

 

 

O Secovi estima, com base nas expectativas dos empresários do setor imobiliário, aliadas aos dados do boletim Focus do Bacen (Banco Central do Brasil) um crescimento das vendas, em 2018, da ordem de 5% a 10%. Em relação aos lançamentos, a estimativa é de que poderão ficar próximos aos números de 2017, mas com uma maior diversificação dos produtos ofertados.

Uma característica dessa alavancada foi o predomínio dos imóveis econômicos de dois dormitórios, enquadrados no programa Minha Casa, Minha Vida que representaram 67% das unidades lançadas. Mais da metade (58%) possuía área útil menor do que 45 m² e 50% tinham preço total de até R$ 240 mil.

 

 

A Pesquisa Secovi indicou a região Oeste, com 24% dos lançamentos, como a campeã de unidades ofertadas – só a região de Pirituba recebeu 2.250 unidades. As regiões centrais, como o bairro da República, também estão na mira dos empreendedores.

Apesar do sucesso dos econômicos, empreendimentos de outras faixas de valor também apresentaram bons resultados. Imóveis com preços entre R$ 7,5 mil e R$ 10 mil o metro quadrado de área útil lançados em 2017 registraram 48% de vendas, enquanto as unidades com valores acima dessa faixa (superior a R$ 10,0 mil o metro quadrado) alcançaram o melhor desempenho, com 56% comercializados.

A cidade de São Paulo terminou o ano com 22 mil unidades residências novas em oferta. A oferta final é calculada considerando a soma de imóveis ofertados no mês anterior com as unidades lançadas e a subtração das vendas líquidas (vendas menos distratos).

 

 

Região Metropolitana de São Paulo

Devido à sua dimensão e impacto no mercado, a Região Metropolitana de São Paulo (RMSP), composta por 39 municípios incluindo a capital, se destaca na pesquisa do Secovi. Em 2017, foram lançadas, nas outras cidades da RMSP, 7,9 mil unidades, representando uma queda de 18,8% em relação ao ano anterior. Em termos de comercialização, foram vendidas 7,8 mil unidades, com variação negativa de 13,2% na comparação com 2016. Os mercados que se mostraram mais atrativos são Guarulhos e Diadema, seguidos por Osasco, na terceira posição.

"A reação do mercado imobiliário em 2017 foi surpreendente e superou as expectativas do início do ano”, enfatizou Celso Petrucci. Segundo ele, a retomada dos lançamentos e da comercialização de imóveis novos na cidade de São Paulo contribuiu para ampliar as perspectivas de retorno do emprego na construção civil a partir do segundo semestre de 2018, que por enquanto ainda não reagiu. Ele destaca que o ciclo de desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários é longo e existe um intervalo entre os lançamentos e o efetivo início das obras.

Some-se a este cenário o estudo da FGV (Fundação Getúlio Vargas), realizado em parceria com o Secovi-SP em 2016, que aponta forte demanda habitacional até o ano de 2025. Durante o período de crise (2014/2016), houve represamento desta demanda, o que explica, em parte, a retomada do mercado imobiliário em 2017.

"O aquecimento do setor imobiliário e da economia contribuiu também para a redução do volume de distratos, que caíram substancialmente no ano passado, apesar de ainda não haver consenso sobre um marco regulatório para a questão", lembra Petrucci.

A evolução do cenário econômico é fundamental para que a recuperação se mantenha dentro dessa expectativa, destaca Flávio Amary, presidente do Secovi-SP.  “Para que o setor possa concretizar essa projeção e gerar mais empregos, é fundamental que a taxa de juros e a inflação continuem em patamares aceitáveis, que a calibragem da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo do Município de São Paulo seja concluída e aprovada, que a Reforma da Previdência caminhe no Congresso Nacional e o governo tenha maior controle do déficit público”, destacou.

A caderneta de poupança voltou a registrar captação líquida positiva, fechando 2017 com salto positivo de R$ R$ 14,8 bilhões. O saldo total da poupança atingiu R$ 563,7 bilhões. O financiamento imobiliário registrou queda pelo terceiro ano consecutivo. O total financiado em 2017 foi de R$ 101,0 bilhões, uma redução nominal de 12,2% na comparação com 2016 (R$ 110 bilhões). Segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), a expectativa para 2018 é de um crescimento de 15%.

Entretanto para que o setor possa concretizar essas projeção e gerar mais emprego, defende o Secovi, é fundamental que a taxa de juros e a inflação  continuem em patamares aceitáveis que a calibragem da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo do Município de São Paulo seja concluída e aprovada que a reforma da previdência caminhe no Congresso Nacional e que haja  maior controle do déficit publico.

 

Acesse mais informações:

Anuário do Mercado Imobiliário SECOVI 2017

Relatório Anual ITC 2017

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